رصد موقع "برلماني"، المتخصص ىف الشأن التشريعى والنيابى، في تقرير له تحت عنوان: "سوق العقارات.. النقض تنهى نزاع تعدد المشترين لعقار واحد بعقود عرفية"، استعرض خلاله حكما حديثا لمحكمة النقض يضع ضوابط المفاضلة في حالة تعدد المشترين لعقار واحد بعقود ابتدائية، مستندة على أن الأحقية لمن تسلم من البائع مباشرة، وأن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل، كما أن العبرة بأسبقية التسجيل وليس بأسبقية الشراء بعقد ابتدائى، ولا يجوز نزع العين من تحت يده وتسليمهما لمشترٍ آخر من ذات البائع إلا بعد التسجيل وثبوت الأفضلية، وذلك في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 13745 لسنة 92 قضائية.
الحكم يهم ملايين المتعاملين بالعقود الإبتدائية العرفية، حيث ينهى النزاعات القائمة بين المتعاقدين في حال تعادل السندات الملكية العرفية أو العقود الابتدائية، ويرسخ لعدة مبادئ قضائية حول العقود الغير مسجلة، قالت فيه: "حال تعدد المشترين وتعادل سندات المشترين لعقار واحد تكون الأفضلية لمن سبق بالتسجيل وليس من سبق بإتمام عملية الشراء، لأن الملكية لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه، فإذا لم يسجل المشتري من المورث عقده فلا تنتقل اليه الملكية، ويبقى العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته".
نص المبدأ:
الملكية لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه، فإذا لم يسجل المشتري من المورث عقده فلا تنتقل اليه الملكية، ويبقى العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته، فإذا تصـرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذلك العقار، فإنه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفاً صحيحاً وإن كان غير ناقل للملكية لعدم تسجيل العقد، فعقد البيع الصادر من المورث والوارث يعد صحيحاً ولا تكون الأفضلية بينهما إلا بالتسجيل، كما أنه من المقرر أنه متى تعادلت سندات المشترين لعقار واحد بأن كان عقد شراء كل منهما ابتدائياً، فإن تسلم أحدهما العقار من البائع تنفيذاً للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد بينهما، لا يجوز معه نزع العين من تحت يده وتسليمهما إلى المشترى الآخر من ذات البائع إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له في ذلك.
وإليكم التفاصيل كاملة:
