كيف تحسب الضريبة العقارية على مصنعك وفقا لقانون الضرائب الجديد؟

ينشر "اليوم السابع"، خدمة جديدة للقراء حول كيفية حساب الضريبة العقارية للمصانع وفقا للتكلفة الاستبدالية، وذلك عقب اتفاق وزارتى المالية والتجارة والصناعة حول أسس حساب الضريبة العقارية للمصانع وفقا لقانون الضريبة الجديد.

ويشمل الاتفاق على أن تحدد تكلفة المنشأة "أرض ومبان" وفقا للأسعار الحالية السائدة بالسوق، بعد خصم إهلاك المبانى دون الأرض، ويراعى فى حساب تكلفة الأرض الأخذ بالأسعار التى تحددها الجهات المختصة، ومنها "الإدارات الهندسية بالوحدات المحلية بالمدن، مديريات الإسكان، هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة"، أما بالنسبة لتكلفة الإنشاءات "المبانى" فيتم الأخذ بالأسعار التى حددتها جامعة عين شمس للمنشآت الصناعية.

وتحدد نسبة الإهلاك واجبة الخصم من تكلفة المبانى، وفقاً لمعادلة الإهلاك الموضحة فى هذا الاتفاق، وحدد العمر الافتراضى للمنشأة بـ"50" عاما، والقيمة التخريدية "المتبقية" بـ30% من قيمة الأصل، وروعى فى حساب الإهلاك تاريخ الإنشاء، كما يتم تحديد الإيجار السنوى للمنشأة بـ5% من التكلفة الاستبدالية لها، والتى تمثل إجمالى تكلفة الأرض وتكلفة المبانى بعد خصم نسبة الإهلاك.

واستبعد الاتفاق 32 % من الإيجار السنوى للمنشأة مقابل جميع المصروفات التى يتكبدها المكلف بأداء الضريبة، بما فى ذلك مصاريف الصيانة، كما يستبعد حد الإعفاء المقترح للوحدات غير السكنية حال صدور القانون الذى يقرر هذا الحد، وتحسب الضريبة بنسبة 10 %.

وبين الاتفاق طريقة حساب الضريبة العقارية للمنشآت الصناعية بأسلوب التكلفة الاستبدالية على النحو التالى:
* تكلفة الأرض = مساحة الأرض× سعر المتر للأرض
* تكلفة المبانى= مساحة المبنى × سعر المتر المبانى
*يتم حساب الإهلاك المادى للمبانى كالآتى:

نسبة الإهلاك السنوى للمبنى= نسبة قيمة الأصل – نسبة القيمة المتبقية
___________________
العمر الافتراضى
العمر الحالى= سنة التقييم – تاريخ الإنشاء
نسبة مجمع الإهلاك= نسبة الإهلاك السنوى للمبنى× العمر الحالى
نسبة الصلاحية= 100 –نسبة مجمع الإهلاك
*تكلفة المبانى بعد خصم الإهلاك= تكلفة المبانى ×نسبة الصلاحية
*إجمالى التكلفة الاستبدالية= تكلفة الأرض+ تكلفة المبانى بعد خصم الإهلاك
*القيمة الإيجارية السنوية= إجمالى التكلفة الاستبدالية ×5%
*وعاء الضريبة= القيمة السنوية الإيجارية × 68% (استبعاد 32%) مع استبعاد حد الإعفاء المقترح للوحدات غير السكنية حال صدور القانون المقرر له.
* الضريبة= وعاء الضريبة ×10% (سعر الضريبة)
وقرر الاتفاق على أن تكون معادلة حساب الضريبة على العقارات المبنية هى (التكلفة الاستبدالية للأرض والمبانى × معدل الاستثمار (5%) × 68%)- ( حد الإعفاء المقترح حال صدور القانون المقرر له) × 10%.

ويعرض "اليوم السابع" مثال حول كيفية حساب الضريبة العقارية:
بيانات المصنع كالآتى:
مساحة الأرض الكلية =1000 متر مربع سعر متر الأرض = 2500 ج/م2
مساحة المبانى الكلية = 4000 م2 سعر متر المبانى = 1200 ح/م2
تاريخ الإنشاء = 1990 مع العلم أن العمر الافتراضى للعقار = 50 سنة
القيمة المتبقية فى نهاية العمر الافتراضى = 30 % من قيمته
سنة التقييم = 2013
العمر الحالى = سنة التقييم – سنة الإنشاء=2013-1990=23 سنة
معدل الاستثمار = 5 %

* طريقة الحساب:
التكلفة الحالية للأرض = مساحة الأرض × سعر المتر للأرض = 10000 × 2500 = 25000000 جنيه.
التكلفة الحالية للمبانى = المساحة الكلية للمبانى × سعر متر المبانى = 4000 × 1200=4800000 جنيه
* حساب الإهلاك :
نسبة الإهلاك السنوى = قيمة الأصل – القيمة المتبقية ÷ العمر الافتراضى = 100-30÷50 =1.4
نسبة مجمع الإهلاك = نسبة الإهلاك السنوى × العمر الحالى = 1.4 × 23 = 32
نسبة الصلاحية = 100 % - نسبة مجمع الإهلاك = 100 – 32 = 68 %
تكلفة المبانى بعد خصم الإهلاك = التكلفة الحالية للمبانى × نسبة الصلاحية
4800000 × 68 % = 3060000 جنيه
إجمالى التكلفة الاستبدالية = تكلفة الأرض + تكلفة المبانى بعد خصم الإهلاك.
التكلفة الرأسمالية = 25000000 + 3060000 = 28060000
القيمة الإيجارية السنوية = إجمالى التكلفة الاستبدالية × معدل الاستثمار.
28060000 × 5 % = 1403000
صافى القيمة الإيجارية = القيمة الإيجارية السنوية × 68 % .
1403000 × 68 % = 954040 جنيه.
الضريبة المستحقة = صافى القيمة الإيجارية السنوية × 10 %.
954040 × 10 % = 95404 جنيه.