"فقاعة أم ركود عقارى" الموضوع الثابت على موائد رجال الأعمال.. حسين صبور: مصر بعيدة تماما عن الفقاعة العقارية.. وأحمد شلبى: السوق يشهد تصحيحا وتوسعا فى حجم المعروض.. وتحسنه مرتبط بارتفاع النمو الاقتصادى

"فقاعة أم ركود عقارى".. لازال هذا الخلاف يشغل حديث رجال الأعمال المصريين سواء فى الجلسات العامة أو الخاصة، إذ يستبعد العاملون منهم بهذا القطاع وجود فقاعة ويبررون وجهة النظر هذه بعدة أسباب، فى المقابل مازال بعض خبراء الاقتصاد يطرحون وجهة نظر مختلفة.

وتحدث الفقاعة حينما ترتفع قيمة العقار  بشكل سريع وكبير مما يجعل سعره السوقى أعلى بكثير من قيمته الأساسية، وهى القيمة العادلة التى يحددها الخبراء.

ويساهم فى هذه الفقاعة عمليات المضاربة، مع توقعات استمرار ارتفاع الأسعار، لكن بعد فترة يدرك المستثمرون أن هذه الأسعار وصلت لمستويات خيالية وغير واقعية، مما يدفع قيمة العقار  للتراجع وانفجار الفقاعة.

وخلال لقائه أعضاء جمعية مستثمرى السادس من أكتوبر، استبعد المهندس حسين صبور الرئيس الفخرى لجمعية رجال الأعمال المصريين، تعرض مصر لفقاعة عقارية خلال الفترة المقبلة بعد تراجع مبيعات بعض الشركات العقارية، غير أنه حذر من تعثر الشركات العقارية الجديدة العاملة فى مشروع العاصمة الإدارية الجديدة نتيجة عدم قدرتها المالية على استكمال مشروعاتها فى ظل التسهيلات التى تمنحها لعملائها بالنسبة لسعر الوحدة ومدة السداد.

سيناريوهات مستقبلية 
 

وقال صبور، أن هناك 3 سيناريوهات للفقاعة العقارية عالميا مصر بعيدا عنها، الأول: شهدته دول شرق آسيا، والتى شهدت طفرة اقتصادية هائلة جذبت العديد من الشركات العالمية، ولذا ظهرت الحاجة إلى مبانى تجارية تصلح مقرات لتلك الشركات مما دفع الأهالى للاقتراض لبناء هذه المبانى الشاهقة، ولكنها اتجهت للاقتراض من بنوك الدول المجاورة مثل اليابان لعدم وجود سيولة ببلادها، غير أنها لم تنجح فى سداد هذه الالتزامات.

السيناريو الثانى شهدته الولايات المتحدة الأمريكية، التى شهدت طفرة اقتصادية عقب رحيل الرئيس الأمريكى بيل كلينتون، وحاولت الشركات العقارية استثمار هذه الطفرة من خلال جذب العملاء لشراء عقارات تفوق احتياجاتهم وقدراتهم على السداد من خلال التمويل البنكى، ولكن بعد 5 سنوات، لم يستطع أغلب المواطنين سداد أصل الدين أو فوائده، وتأثرت بذلك البنوك الأمريكية وبعض البنوك الأوروبية التى اشترت منها أوراق القبض الآجلة.

والسيناريو الثالث بمدينة دبى، والتى يسكنها نسبة 89% أجانب و11% فقط إماراتيين، ومع تراجع حجم الوظائف بالمدينة، غادرها معظم الأجانب الذين كانوا يأجرون تلك العقارات ولهذا تعرضت لأزمة.

وأضاف، أن مصر بعيدة تماما عن أى أزمات عقارية بسبب وجود احتياج لبناء 500 ألف وحدة عقارية بمختلف المدن الكبرى للزيجات الجديدة، ولم تستطع الدولة أو الشركات العقارية توفير هذا الرقم سنويا، مدللا على حديثه ارتفاع مبيعات الشركات العقارية سنويا رغم ارتفاع الأسعار، وبناء وحدات البيت الثانى بسواحل البحرين الأبيض المتوسط والأحمر.

 الشركات العقارية الجديدة 

غير أنه حذر من الشركات العقارية الجديدة العاملة بالسوق المصرى، قائلا، إن آفة قطاع العقارات حاليا أن كل من ليس له مهنة أصبح يعمل مستثمر عقارى، حتى أن الحى السكنى بمشروع العاصمة الإدارية الجديدة به أكثر من 50 شركة، مضيفا أنه باستثناء الشركات ذات الخبرة مثل طلعت مصطفى، فأن أغلب تلك الشركات لن تستطع الوفاء بالتزاماتها فى تلك المشروعات، بسبب اعتمادها على التمويل الذاتى لمشروعاتها وفى الوقت نفسه منح مزايا وتسهيلات للعملاء فى السعر ومدد السداد، وهو ما قد يؤثر سلبا على قدرتها على الوفاء بالتزاماتها المالية.

ولا يتبنى الجيل القديم من رجال الأعمال، وجهة النظر وحده بل أيضا يرى أحمد شلبى عضو مجلس إدارة المجلس الشرق أوسطى للمشروعات الصغيرة "مكسبى" والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، وهو أحد أنجح رجال الأعمال الشباب الفكرة ذاتها.

يرى أحمد شلبى، أن قطاع العقارات فى مصر يشهد تصحيح بعد زيادة كبيرة فى حجم المبيعات خلال الأعوام الأخيرة الماضية، وسيعاود القطاع مرة أخرى الصعود قريبا مع زيادة معدل النمو وتحسن مستويات دخول المواطنين.

فجوة بين أسعار العقارات والقدرة الشرائية

وقال، إن هناك فجوة بين أسعار العقارات والقدرة الشرائية، لأنه بعد قرارات الإصلاح الاقتصادى ارتفعت أسعار العقارات بسبب ارتفاع التكلفة ولم يقابله زيادة مماثلة فى مستويات الدخل، بسبب عدم تحسن الوضع الاقتصادى بنفس النسب وبالتالى أدى إلى وجود فجوة بين القدرة الشرائية والأسعار مما أدى إلى التباطؤ فى مبيعات العقارات.

وأضاف، أن مرحلة تباطؤ مبيعات العقارات مؤقتة لحين تحسن دخول المواطنين، كما أن لها حلول لتجاوزها مثل التمويل العقارى، والذى نأمل أن يتم وضع آليات تساعده للتحرك بسرعة أكبر، بالإضافة إلى استكشاف فرص بيع العقارات للأجانب والمصريين بالخارج، والذين يمتلكون قدرة شرائية مرتفعة فى ظل وجود فجوة فى سعر العملة تساعدهم على الشراء.

وأشار شلبى، إلى أن سوق العقارات يشهد توسع فى حجم المعروض، بعد إتاحة كميات أراضى كبيرة جدا سواء للمطورين أو تنفيذ الدولة مشروعات كثيرة جدا مما أدى إلى إعادة توزيع السيولة، مضيفا أن النمو الاقتصادى المتوقع فى مصر خلال الفترة المقبلة، قد يؤدى إلى ارتفاع مستويات الدخل، بالإضافة إلى تنشيط تصدير العقارات، سيضيف عدد كبير من الطلب.

أهمية توسع الشركات العقارية

غير أنه أكد على أهمية توسع الشركات العقارية على مستوى الجمهورية خاصة وأن هناك فرص كثيرة فى محافظات الدلتا والصعيد، خاصة الأولى والتى تعانى من "خنقة" فى التوسع، ولذا فأن المدن الجديدة ستحل هذه المشكلة، وهناك دراسات لحجم الطلب فى الصعيد، كما يجب على الشركات التنوع فى شريحة المنتج ليتناسب مع الشريحة المرتفعة والمتوسطة، والتنوع فى نشاط العقار سواء خدمى أو تعليمى أو تجارى.

واستبعد شلبى، تعرض مصر لفقاعة عقارية، وذلك لأن العوامل المسببة للفقاعة غير متوفرة، وهى أولا المبالغة فى أسعار العقارات بصورة غير منطقية، وهذا ليس متواجد فى مصر، إذ أن أسعار العقار منطقية مقارنة بسعر الأرض وتكلفة البناء ونفقات التسويق، بالإضافة إلى أنه لو تم حسابه بالدولار ستجده أرخص من أى دولة فى العالم، مشيرا إلى أن البعض يقيس أسعار الوحدات فى مصر وفقا لأسعار وحدات الأبراج وهذه حالات استثنائية، لا يمكن القياس عليها، لأن تكلفتها مختلفة عن الوحدات العادية

وأضاف: " ثانيا عدم وجود طلب حقيقى على العقارات مما يؤدى إلى إعادة تقييم للعقار دون وجود بيع أو شراء، وهذا ليس متواجد فى مصر، لأن الطلب لدينا حقيقى بغض النظر إذا كان للاستثمار أو السكن، ثالثا عدم قدرة المشترين على الالتزام بالسداد، خاصة فى ظل أن الشركات العقارية تبيع بآجال طويلة دون تحرى الموقف المالى للمشترين، إلا أنه بالنظر لمبيعات العقارات فى مصر خلال آخر 30 عاما، لم يحدث تعثر حتى فى أوقات الاضطرابات السياسية والأزمات الاقتصادية، متابعا كل مقومات الفقاعة غير موجودة، ولا أعلم سبب الترويج لها رغم أن القطاع هو أساس النمو فى مصر".

توقعات بمواجهة السوق لفقاعة عقارية خلال سنوات

ويتوقع خبراء اقتصاد، أن يواجه السوق المصرى فقاعة عقارية خلال السنوات المقبلة، لكن بطريقة مختلفة عن ما حدث فى أمريكا ودبي، بسبب محدودية الديون التى على ملاك العقارات، حيث أن أغلب من يشترى العقارات فى مصر يمولها ذاتيا من ماله الخاص وليس عن طريق التمويل العقاري، ولذلك فإن الفقاعة العقارية "المصرية" ربما تأخذ شكل تباطؤ كبير فى الطلب وثبات فى الأسعار.

وهو الأمر الذى حذرت منه دراسة حديثة للمركز المصرى للدراسات الاقتصادية، إذ حذرت من حدوث مشكلة فى السوق العقارى نتيجة تغير الزيادة الضخمة فى المعروض من الوحدات وتراجع القدرة الشرائية وتباطؤ البيع فى السوق الثانوى، حيث تقتصر عمليات البيع على السوق الأولية، بالإضافة إلى عدم استعلام الشركة أو المطور العقارى على قدرة المشترى على السداد.