المشرع المصرى حدد عدة تصرفات قانونية بغرض كسب الملكية العقارية، وردت تلك التصرفات علي سبيل الحصر في القانون المدني، بحيث لا يجوز الخروج عنها لاكتساب الملكية، وذلك علي خلاف ما نص عليه القانون .
وفى الواقع ورد في القانون المدني حزمة من التصرفات القانونية بغرض كسب الملكية العقارية، سوف نعرضها بصورة مجملة أكثر إختصاراَ حتى نتعرف علي كيفية اكتساب الملكية العقارية، وذلك لبيان مدي صحة ما تقضي به المحاكم من رفض للعقود العرفية في دعوي صحة التعاقد، للوقوف على إشكالية عادة ما يتعرض لها إذا ثبت أن البائع ليس هو المالك المسجل لصالحة العقار محل عقد البيع .
فعادة ما يطرح السؤال التالى الذى يعرض لنا إشكالية تسجيل العقار وهو.. عايز اسجل العقار بتاعي بس عقده ضاع مني من زمان اعمل ايه؟، والإجابة تتمثل فى ضرورة رفع دعوي ثبوت ملكية والملكية تثبت للفرد عند تحقق سبب من سته في حقه وتوافر شروطه، وهذه الأسباب السته لاكتساب الملكية هي – بحسب الخبير القانونى والمحامى سامى البوادى.
علينا أن نعلم جيداَ أن عقد البيع العرفي من أهم وأبرز الأسباب التي جعلها القانون المدني سبب في كسب الملكية العقارية، فكيف تكون العقود العرفية سبب في كسب الملكية العقارية، ثم يأتي قانون أخر وينص علي غير ذلك، ونجد أن القضاء يسير علي نهج القوانين الأخرى متجاهلا للبنيان التشريعي العميق والذي أسس لكسب الملكية وجعل من أهم أسباب كسبها عقد البيع العرفي منذ نشاءة القوانين وحتي الأن – وفقا لـ«البوادى» .
وقد وردت أسباب كسب الملكية العقارية علي سبيل الحصر وتتمثل فيما يلي :-
1-الاستيلاء:
الاستيلاء هو تصرف مادي من الدولة بوضع يدها بالقوة علي قطعه أرض أو عقار ونزع حيازته المادية من الغير، وإن كان هذا التصرف من الدولة يعتبر القانون سبب في كسب الملكية .
إلا أنه لا يعتبر كذلك إذا كان من أشخاص طبيعيين، فلا يجوز أن يكون الاستيلاء ونزع حيازة عقار سبب لكسب الملكية بين الأشخاص إلا إذا استمرت الحيازة بعدها هادئة ومستقرة دون نزاع لمدة خمسة عشر سنة، علي خلاف التقادم المكسب والذي يشترط فيه وضع اليد الهادئ المستقر لكسب الملكية .
مادة 874 - «1» الأراضي غير المزروعة التي لا مالك لها تكون ملكا للدولة .
«2» ولا يجوز تملك هذه الأراضي أو وضع اليد عليها إلا بترخيص من الدولة وفقا للوائح .
«3» إلا أنه إذا زرع شخص أرضا غير مزروعة أو غرسها أو بنى عليها، تملك في الحال الجزء المزروع أو المغروس أو المبنى ولو بغير ترخيص من الدولة، ولكنه يفقد ملكيته بعدم الاستعمال مدة خمس سنوات خلال الخمس العشرة السنة التالية للتمليك .
2 :- الميراث :
الميراث هو من أهم الأسباب التي جعلها القانون ناقلة للملكية بصفة عامة إلي الورثة، وتنتقل الملكية للورثة بقوة القانون دون حاجة إلي أتخاذ أي إجراء قانوني أو تسجيل، وتنتقل الملكية من ملكية المورث إلي ملكية الورثة جميعا علي الشيوع، طبقا للأنصبة الشرعية .
إلا أنه يجب طبقا لقانون الشهر العقاري وقانون السجل العيني أن يتم شهر الإرث عند أتفاق الورثة علي التقسيم للتركة فيما بينهم بالتراضي.
مادة 875 مدني -«1» تعيين الورثة وتحديد أنصبائهم في الإرث وانتقال أموال التركة إليهم تسري في شأنها أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة في شأنها.
وقد نص قانون المواريث رقم 77 لسنة 1943 في المادة الأولي منه على انه: «يستحـق الإرث بموت المورث أو باعتباره ميتا بحكم القاضي».
3:- الوصية :
الوصية وهي قيام الشخص بالتصرف في جزء من ملكة أثناء حياته للغير، وفي الحدود التي رسمها القانون علي أن يكون انتقال ملكية الشيء الموصي به إلي الموصي إليه مضاف إلي ما بعد الموت .
والوصية هي سبب قانوني من أسباب كسب الملكية العقارية .
المواد القانونية :-
مادة 915 مدني – تسري على الوصية أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة في شأنها.
كما نص قانون المواريث في المادة 4 علي أنه :- يؤدي مـن التركة بحسب الترتيب الآتـي : -
أولا: -.... ثالثا: - ما أوصى بـه في الحد الذي تنفذ فيه الوصية ويوزع ما بقي بعـد ذلك علـى الورثـة، فإذا لم يوجد ورثـة قضى من التركة بالترتيب الآتي : - أولا : - ... ثانيا : ما أوصى به فيما زاد على الحد الذي تنفذ فيه الوصية .
4:- الالتصاق .
الالتصاق هو وجود قطعة أرض ليس لها مالك ملاصقة لقطعة أرض مملوكة لشخص، وقد جعل المشرع من هذا الالتصاق سبب من أسباب كسب الملكية العقارية، وإن كان هذا الأمر غير متوقع حدوثة الأن، ومن ناحية أخري لا يمكن أن يكون الالتصاق إلا في الأراضي المجاورة لمجري النيل وفي هذه الحالة وطبقا للقانون فإن مجري النيل والأرضي المجاورة له هي ملك للدولة، وعليه فإن الإلتصاق لا يمكن أن يكون في الواقع سبب من أسباب كسب الملكية .
مادة 918- الأرض التي تتكون من طمي يجلبه النهر بطريقة تدريجية محسوسة تكون ملكا للملاك المجاورين.
مادة 919 م –«1» الأرض التي ينكشف عنها البحر تكون ملكا للدولة.
5:- العقد .
عقد البيع العرفي – الابتدائي – هو من أهم وأكثر الأسباب القانونية انتشارا في كسب الملكية العقارية، فهو تصرف شائع بين الناس لتداول العقارات بالبيع والشراء، الأمر الذي جعل المشرع القانوني يفرد له أهمية بالغة وشرح تفصيلي لعقود البيع في القانوني المدني، لأنه من أهم التصرفات القانونية وأكثرها انتشار في نقل الملكية العقارية بين الأفراد .
علما بأن ما نص عليه المشرع فيما يتعلق بعدم انتقال الملكية عن طريق العقود العرفية والنص علي أن هذه العقود لا تولد إلا التزامات متبادلة بين أطراف العقد، وأن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل، إلا أن حقيقة الأمر في القانون المدني تناقض هذا النص.
المواد القانونية :-
مادة 932 – تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية في المنقول والعقار بالعقد، متى ورد على محل مملوك للمتصرف طبقا للمادة 204 وذلك مع مراعاة النصوص الآتية:
مادة 934 –«1» في المواد العقارية لا تنتقل المكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير، إلا إذا رعيت الأحكام المبينة في قانون تنظيم الشهر العقاري.
6:- الشفعة:
الشفعة هي سبب من أسباب كسب الملكية العقارية ويجب توافر عدة شروط حتى يتم اكتساب الملكية بالشفعة، وهي من الناحية العملية غير منتشرة للصعوبات القانونية التي يشترطها القانون، ومن أهمها إشهار إنذار الشفعة وعرض قيمة العقار محل الشراء بالشفعة، وغير ذلك من الأسباب التي تجعل طالب الشفعة يمتنع عن السير فيها .
المواد القانونية :- مادة 935 – الشفعة رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشترى في الأحوال وبالشروط المنصوص عليها في المواد التالية .
7:- التقادم المكسب «الحيازة 949 – حماية الحيازة 958 أثار الحيازة..التقادم المكسب 968»
التقادم المكسب للملكية من أهم الأسباب القانونية التي أقرها المشرع، وإن كان من الناحية العملية قليلا ما نجد التطبيق العملي لهذا السبب، علما بأن التقادم هو سبب صحيح لكسب الملكية وله صورتان :-
الصورة الأولي :- أن يكون التقادم نتيجة عمل مشروع علي عقار أو حق عقاري، فيجوز لمن بيد عقد بيع عرفي أن يستند إلي التقادم المكسب لاكتساب ملكية عقار أو حق عقاري بمضي خمس سنوات فقط طبقا لنص المادة 969 مدني والتي تعطي الحق لمن بيد سند صحيح أن يكتسب ملكية العقار .
وعقد البيع العرفي ووضع اليد الهادئ المستقر لمدة خمس سنوات سبب صحيح لكسب الملكية العقارية.
الصورة الثانية :- يجوز لمن حاز عقار أو حق عقار لمدة خمسة عشر سنة متصلة أن يكتسب هذا الحق بالشروط الأتية :- «1» أن تكون الحيازة منذ نشاءتها وطوال مدة التقادم حيازة هادئة ومستقرة .
«2» أن تكون الحيازة ووضع يد ظاهر للكافة وبنية التملك وأن يظهر علي العقار بمظهر المالك .
«3» أن تستمر الحيازة ووضع اليد علي العقار أو الحق لمدة خمسة عشر سنة متتالية دون انقطاع .
المواد القانونية :-
مادة 949- «1» لا تقوم الحيازة على عمل يأتيه شخص على أنه مجرد رخصة من المباحات أو عمل يتحمله الغير على سبيل التسامح .
«2» وإذا اقترنت بإكراه أو حصلت خفية أو كان فيها لبس لا يكون لها أثر قبل من وقع عليه الإكراه أو أخفيت عنه الحيازة أو التبس عليه أمرها، إلا من الوقت الذى تزول فيه هذه العيوب .
مادة 968 – من حاز منقولا أو عقارا دون أن يكون مالكا له، أو حاز حقا عينيا على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصا به، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة .
مادة 969 –«1» إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة في الوقت ذاته إلى سبب صحيح، فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات.
