رغم أن التمويل العقارى فى مختلف البلدان الأجنبية والعربية يمثل نسبة كبيرة من إجمالى الدخل القومى للبلاد، ويمثل حلقة رئيسية فى اقتصادات تلك البلدان، فإن مصر تعد الدولة الوحيدة التى لا تتخطى نسبة التمويل العقارى 0.5 %، ولم تصل حتى الآن إلى 1% من إجمالى الدخل القومى، بالرغم من مطالبات كبار المطورين بوضع حل لهذه الإشكالية وتقديمهم لحلول ومشاكل لتلك الإشكالية، فإن الإجراءات والروتين والبيروقراطية تقف عقبة حقيقية أمام حل تلك الإشكالية الكبرى التى تحرم القطاع العقارى الاستفادة منها.
وطالب كبار المطورين العقاريين، مجددا، الحكومة بسرعة وضع حل لمشكلة التمويل العقارى، معتبرين أن التمويل العقارى هو الحل السحرى لمواجهة مشاكل القطاع العقارى، أبرزها تراجع نسبة المبيعات الناتجة من تراجع القدرة الشرائية لدى المواطنين بسبب تحرير سعر الصرف، بالإضافة إلى أزمة كورونا وغيرها من الأزمات.
طارق شكرى
من جانبه، أكد المهندس طارق شكرى، رئيس غرفة التطوير العقارى، ورئيس شعبة الاستثمار العقارى، أن التمويل العقارى يعتبر بمثابة حلقة الوصل بين المطور والعميل، وهو أحد العناصر الأساسية لاكتمال منظومة التطوير العقارى فى مصر، وهو أحد الأولويات التى يجب أن يتم الاهتمام بها لدعم القطاع، وتعد الأزمة التى تواجه التمويل العقارى هى الإجراءات الطويلة المطلوبة وارتفاع قيمة فائدة التمويل العقارى، وغياب ثقافة التمويل العقارى لدى العملاء.
وأضاف أنه بالتعاون بين غرفة التطوير العقارى والبنك المركزى، تم إطلاق مبادرة لتمويل متوسطى الدخل بفائدة 7.5%، ولكن تظل الإجراءات الطويلة وغياب ثقافة التمويل العقارى أبرز التحديات التى تواجه التمويل العقارى، لافتا إلى أن إجمالى الوحدات الممولة عقاريا فى مصر 3% مقارنة بـ98% فى الولايات المتحدة الأمريكية.
وأشار طارق شكرى، إلى أن التمويل العقارى أصبح حلما للمطور وليس للعميل فقط ليتمكن من توفير سيولة تمكنه من سرعة اقتناص فرص استثمارية جديدة وبسرعة، كما نصح العميل بعدم احتساب قيمة الوحدة عند انتهاء تسديد قيمة التمويل العقارى عليها، فقيمة الوحدة سترتفع أيضا عند انتهاء مدة التمويل العقارى.
وأكد رئيس شعبة الاستثمار العقارى، أن التمويل العقارى المفتاح الحقيقى لاستمرار السوق العقارى خلال الفترة المقبلة، لافتا إلى أنه يجب تحقيق التوازن فى العلاقة بين الدولة والمطور والعميل، وهناك تفاؤل بنضج المطورين العقاريين خلال الـ20 عاما السابقة، وهناك حاجة لتنظيم السوق وستعمل غرفة التطوير العقارى والشعبة على مزيد من تنقية الأجواء بالقطاع العقارى.
من جانبه، قال الدكتور أحمد شلبى، مطور عقارى، إن السوق العقارى يحتاج لتفعيل منظومة التمويل العقارى بفائدة مخفضة تصل إلى نحو 5 %، على أن تصل فترات سدادها ما بين 15 إلى 20 عاما، لافتا إلى أن ذلك يرجع لمعالجة مشكلة ضعف القدرة الشرائية.
وشدد أحمد شلبى، على ضرورة تفعيل منظومة التسجيل العينى للوحدات السكنية التى تشجع بشكل مباشر فكرة تصدير العقار، والتى تعد العائق الرئيسى لنمو القطاع العقارى، مؤكدا أن القطاع العقارى وقطاع التشييد والبناء يمثلان نحو 20 % من إجمالى الناتج القومى.
وأشار إلى أن هيئة المجتمعات العمرانية قامت مؤخرا بالسماح بالتسجيل الجزئى، وهو خطوة جديدة، ولكن تتم عملية التسجيل بالطرق التقليدية التى تستغرق وقتا طويلا يمكنه أن يصل إلى 3 سنوات، بينما تستغرق عملية التسجيل السريع 48 ساعة ببعض الدول؛ نظرا لتوافر المعلومات الكافية ووجود خرائط إلكترونية، مشيرا إلى أنه فى حال تطبيق التسجيل العينى وتطبيق منظومة التمويل العقارى فسيتم تحقيق نتائج غير مسبوقة من منظومة تصدير العقار.
وأكد أحمد شلبى، أن الحل الوحيد لتقليل الفجوة بين المعروض والقدرة الشرائية هو تنشيط نظام التمويل العقارى لتحريك حركة البيع فى السوق.
فيما قال المهندس أمين سراج، مطور عقارى، إن السوق العقارى المصرى فى حاجة لتقنين قطاع التمويل العقارى من أجل مساعدة المستثمرين على استكمال مشروعاتهم وحدوث التنمية المطلوبة، لأن الاستثمار العقارى من أفضل الاستثمارات.
امين سراج
وأكد أمين سراج، أن التمويل العقارى هو طوق نجاة قطاع الاستثمار العقارى خلال الفترة المقبلة، لافتا إلى أن هناك 8 شركات تمويل عقارى تستحوذ على القطاع من إجمالى 16 شركة، لافتا إلى أن قطاع الاستثمار العقارى فى مصر، يعد أحد أهم القطاعات التى تؤثر فى الاقتصاد المصرى، حيث تعتمد العديد من هذه الاستثمارات على منظومة التمويل العقارى خلال الفترة المقبلة.
وأضاف أن هناك بعض التحديات تواجه التمويل العقارى، منها دخول المطور العقارى كمنافس لشركات التمويل العقارى عن طريق تمويل الوحدات السكنية لمدة تصل إلى 10 سنوات، بالإضافة إلى أن معظم الوحدات السكنية غير مسجلة بالشهر العقارى، كل هذه العوامل جعلت التمويل العقارى من الصعب تطبيقه بصورة كبيرة، حيث يقوم المطور بثلاثة أدوار وهى ممول ومحصل ومطور.
وعلى صعيد متصل، قال محمد مكاوى، مطور عقارى، إنه بعد انتهاء برنامج الإصلاح الاقتصادى تشهد الفائدة انخفاضا خلال الفترة المقبلة، ما يجعل الإقبال على التمويل العقارى كبيرا، وهذا يعنى أن مستوى أسعار العائد سيعود إلى ما قبل قرار التعويم تدريجيا، ما يساعد فى تنشيط التمويل العقارى بشكل كبير، فالعميل فى التمويل العقارى يحصل على تمويل استثمارى وليس تمويلا استهلاكيا.
وأشار مكاوى، إلى أن البنك المركزى يعتبر الداعم الأساسى لقطاع التطوير العقارى لمواجهة التحديات التمويلية التى تواجه القطاع، وبالتالى توسع الشركات العقارية فى مشروعاتها خلال الفترة المقبلة، حيث وافق البنك المركزى على السماح للبنوك بمنح القطاع العقارى تسهيلات ائتمانية فى صورة أوراق تجارية مخصومة تصل قيمتها إلى نحو 50 مليار جنيه.
وعلى صعيد متصل، قال أحمد العدوى، مطور عقارى، إن المشاكل التى يعانى منها قطاع التمويل العقارى، تأتى الأولى فى منظومة التسجيل العينى، لافتا إلى إمكانية حلها عبر نقل الهيئة العامة للمساحة إلى وزارة العدل بدلا من ولايتها حاليا للرى والموارد المائية، مع مشاركة الشهر العقارى فى تنفيذ المشروع على أساس أنهما ستكونان «الشهر العقارى وهيئة المساحة»، تابعتين لجهة واحدة ممثلة فى وزارة العدل، موضحا أن ذلك المقترح سيتم تقديمه إلى مجلس الوزراء.
فيما قال المهندس أحمد مسعود، عضو شعبة الاستثمار العقارى، إن البنوك لا تقرض شركات العقارات دون تسجيل الأرض، ما يعيق تنفيذ المشروعات، ويجعل الشركات جادة فى عدم الحصول على قروض لتوسيع حجم أعمالها، والاكتفاء بما يغطى مخاطر البنك المقرض.
