العقارات تهزم كورونا ...ملحق "اليوم السابع" يرصد مستقبل القطاع العقارى وتحديات عام 2020 ...المطورون يكشفون عن خططهم الاستثمارية .. تطوير مصر: نستهدف ضخ 3.5 مليار جنيه عام 2020..والمنصور تستثمر مليار ونصف

ما تشهده السياسة النقدية فى مصر من تغير حقيقى وواضح من تراجع سعر الفائدة على الإقراض والإيداع واستمرار تراجع الدولار مقابل الجنيه، والمبادرات الأخيرة الخاصة بالتمويل العقارى، يصب فى صالح القطاع العقارى، ويؤكد أنه ما زال الحصان الرابح.

 

 

فالبرغم من كل التحديات التى يواجهها القطاع العقارى منذ أواخر عام 2018 وحتى الآن، إلا أنه يعد القطاع الوحيد الذى حقق نسبة نمو مرتفعة بالمقارنة بباقى القطاعات الاقتصادية الأخرى، وما زال يمثل قاطرة الاقتصاد المصرى، وفى هذا العدد نرصد لكم أبرز التحديات التى يواجهها القطاع العقارى فى عام 2020، وعدد الشركات المتوقع خروجها من السوق العقارى المصرى بسبب الملاءة المالية وعدم قدرتها على الاستيفاء باحتياجات ومطالب العملاء، وكذلك نسب المبيعات المستهدفة خلال عام 2020، والبدائل التى تلجأ إليها هذه الشركات لتعويض المعارض العقارية التى تم إرجاؤها بسبب فيروس كورونا، فضلا عن الاستثمارات المتوقع ضخها خلال العام المقبل.

 

 وفى هذا العدد نرصد لكم خطط المطورين العقاريين، المستقبلية ورؤيتهم لعام 2020، وأبرز المشروعات المقرر الإعلان عنها خلال العام المقبل، وكذلك خطط تسليم المشروعات.

 

ويتوقع المطورون أن يحمل عام 2020 محفزات استثمار محلى وأجنبى فى قطاع العقارات فى مصر بفضل الإصلاحات الاقتصادية والنمو الإيجابى الذى يسجله القطاع، وقال فوزى: «تسهم الخطط الحكومية، ومسيرة التطوّر غير المسبوق الذى يشهده القطاع العقارى منذ أربع سنوات فى عهد الرئيس السيسى، فى تشجيع المزيد من الشركات للعمل على تحقيق خطة البلاد من حيث التنمية الحضرية، وبالتعاون مع القطاع الخاص، خصصت الحكومة مساحات جديدة من الأراضى للتطوير التى شهدت بالفعل زيادة فى المبيعات مقارنة بالعام الماضى».

 

 

وتشير نتائج تقرير بنك ستاندرد تشارترد، البريطانى إلى أن اقتصاد مصر المتنامى بوتيرة متسارعة سيسهم فى أن تحتل مصر مكانة متقدمة ضمن الاقتصادات السبعة الكبرى فى العالم بحلول عام 2030.

 

كما تشير التوقعات إلى ارتفاع الطلب على المشاريع التى تضم شققًا سكنية لا تتخطى مساحتها الـ120 مترا مربعا، وتستهدف فئات الشباب من ذوى الدخل المتوسط، والذين ينظر إليهم بوصفهم المحرّك الأبرز للسوق باعتبارهم الأشخاص الذين يرجح أن يعملوا على الارتقاء بوضعهم المادى فى غضون السنوات القليلة المقبلة.

 

وأكد عدد من كبار المطورين، أن المنافسة القوية بين الشركات العقارية هى شىء صحى وجيد فى الاستثمار بشكل عام فى ظل وجود مطورين عقاريين حقيقيين ومشاريع ضخمة، مما يساعد على ترويج عملية البيع بشكل أفضل، كما تساعد العميل على اتخاذ القرار والبديل الذى يناسب إمكانياته وقدراته، فتنوع المنتجات تتيح فرصة أكثر للعميل على الاختيار الأمثل.

 

وكشف عن أن الشركة لديها خطة طموحة لتسليم من 1800 - 2000 وحدة سكنية خلال عام 2020، بواقع 1000-1200 وحدة فى مشروع المونت جلالة، و700 وحدة فى مشروع فوكا باى، لافتا إلى أن الشركة تسعى لضخ نحو 3.5 مليار جنيه كاستثمارات عام 2020.

 

 

وأوضح الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، أن الشركة ستضخ استثمارات جديدة فى عام 2020 بنحو 6 مليارات جنيه، فى المشروعات القائمة، مؤكدا أن الشركة تركز بصورة كبيرة على تسليم الوحدات، حيث إن تسليم الوحدات فى الموعد المحدد فى العقود المبرمة يعكس جدية الشركة ومدى التزامها مع عملائها.

 

وحول خطة الشركة التوسعية، قال الدكتور أحمد شلبى، إن شركة تطوير مصر تدرس كل الفرص المتاحة، لاختيار أفضل المواقع، وتقديم منتج جيد لعملائها، لافتا إلى أن الشركة تستهدف تنفيذ مشروع بنظام الشراكة فى مدينة الشيخ زايد، ومشروع آخر فى الساحل الشمالى، ومن المتوقع الإعلان عن تفاصيل هذه المشروعات الجديدة فور الانتهاء من الإجراءات النهائية الخاصة بالحصول على الأراضى، لافتا إلى أن استراتيجية الشركة ومنهجها يشمل البحث عن فرص استثمارية واعدة فى مناطق مختلفة فى مصر بحيث تساهم فى إثراء محفظة أراضى الشركة.

 

وبما يتعلق بمبادرة البنك المركزى، قال الدكتور أحمد شلبى، إنها جيدة، ولكن غير كافية للسوق العقارى المصرى، موضحا أن شروط المبادرة، تنطبق على العقارات المملوكة للدولة وعدد محدود من شركات الاستثمار العقارى، لأنها تنص أن تكون الوحدات كاملة التشطيب وجاهزة للاستلام، وهو ما يتنافى مع سياسة الشركات العقارية الكبرى.

 

وأكد أنه من الضرورى أن تكون هناك آلية تمويل يتم إقرارها من الدولة بالتنسيق مع كل الجهات الحكومية والخاصة، تنص على توفير التمويل اللازم للشركات العقارية، وهو ما جعل المطورين يقترحون ضرورة إنشاء صندوق دعم الفائدة، لافتا إلى أن الفترة المقبلة تتطلب من التحول لفكرة المبادرات لفكرة الآليات الدائمة التى تخدم القطاع العقارى.

 

 

وحول مبادرة شعبة الاستثمار العقارى، قال رئيس شركة تطوير مصر، إنها مبادرة إيجابية للغاية، ويجب على كل الشركات العقارية المشاركة بها، حتى يكون هناك منتج جديد فى السوق العقارى يخدم شريحة عريضة من المواطنين، موضحا أن تنويع المنتج أصبح ضرورة فى الوقت الحالى، حتى تمتلك الشركات العقارية قاعدة عريضة من العملاء، لافتا إلى أن هذه المبادرة، ستكون فرصة حقيقية للتوسع فى المحافظات، خاصة محافظات الصعيد.

 

وكشف الدكتور أحمد شلبى، أن عام 2020 عام مميز جدًا، لعدة عوامل قوية، أهمها بداية الحياة فى العاصمة الإدارية الجديدة، بعد نقل الموظفين للعمل من داخل الحى الحكومى، وتشغيل بعض الأحياء السكنية فيها، كما يتميز هذا العام ببداية الحياة فى مدينة العلمين الجديدة، حيث بدأت الأكاديمية العربية للعلوم والتكنولوجيا والنقل البحرى بالعمل فى سبتمبر الماضى، ويبدأ تسليم بعض المشروعات بالمدينة الجديدة خلال الصيف المقبل، فضلًا عن ذلك فإن ما يميز العام الجارى، هو بداية الحياة فى مستقبل سيتى، حيث تبدأ تسليمات المرحلة الأولى خلاله، وهو ما سوف يغير وجهة نظر الجمهور ويشجع المزيد من العملاء على الشراء فى تلك الوجهات الجديدة المميزة للدولة المصرية.

 

وحول تراجع السوق العقارى بدبى، وكيفية استفادة القطاع العقارى المصرى من ذلك، قال إن تصدير العقار يحتاج للمزيد من العمل، وبعض القرارات والتشريعات الجديدة، لافتا إلى أن أمام السوق العقارى المصرى فرصة ذهبية لاستقطاب العرب بعد تراجع السوق بدبى، مؤكدا أن عدم تراجع أسعار السوق العقارى المصرى يمثل قوة حقيقية للقطاع العقارى المصرى.

 

وقال إن قرار البنك المركزى الأخير بخفض سعر الفائدة بقيمة ٣٪ هو قرار موفق ومهم للغاية، والذى يضاعف من أهميته هو توقيت صدوره، الذى من شأنه منح طاقة إيجابية كبيرة للسوق بجميع أطرافه، سواء على مستوى المستثمر الذى يختار شراء العقار لتأمين مدخراته، وكذلك يخدم المطور العقارى نفسه فى مرحلة تحتاج لقرارات اقتصادية جريئة تُحفز المناخ التمويلى، وهو الأمر الذى يجعل المطور العقارى أكثر جرأة وإقدامًا على توسيع محفظته من الأراضى، وهو ما يتسق تماما مع خطة الدولة المصرية فى الوقت الراهن، والسنوات القليلة المقبلة بالتوسع فى نطاق الرقعة العمرانية بكل أنحاء الجمهورية، مشيرًا إلى أن تخفيض العائد على الفائدة سيخدم بلا شك القطاع الصناعى الذى لايزال يحتاج إلى دعم كبير، لتشغيل المصانع المتوقفة، أو تنشيط تلك التى تعمل بالفعل، ويمنحها فرصة حقيقية لمضاعفة إنتاجها أضعافًا، ويفتح فرصًا جديدة للتصدير والهبوط بسعر المنتج المحلى لأسعار منافسة يضمن بها قدرة تنافسية هائلة داخليا وخارجيا على حد سواء.

 

 

كما أوضح «شلبى» أن انخفاض سعر الفائدة يضمن تحقيق إقبال كبير من المواطن المستثمر الذى يتوجه للقطاع العقارى طوعا لشراء بيت جديد، ولكن تقف أمامه عقبة إيجاد نظام تمويلى عادل، وهو ما استمر لفترة طويلة بسبب ارتفاع سعر الفائدة لفترة طويلة، أما الآن فسيحدث سيولة لدى جميع أطراف العملية والتى منها الممول ذاته، سواء كان هذا التمويل من خلال شركات، أو البنوك، وهذه أيضًا ناحية إيجابية جدا، حيث ستشهد البنوك رواجًا كبيرًا على طلب قروض شراء، وهو ما سيساهم فى دوران أموال المودعين، بل ويضمن تسريع عملية دوران رأس المال لدى المطور العقارى نظرا لحركة الإقبال على السوق.

 

وحول تطور السوق العقارى المصرى، ودخوله فى مشروعات الأبراج، قال الدكتور أحمد شلبى، إن هذه المشروعات الجديدة تفرض على السوق العقارى المصرى، الاستعانة بشركات فى إدارة المشروعات، وهو ما يجبر الشركات العقارية على تغيير ثقافتها، بحيث تكون شركات الإدارة لكل المشروعات وليس لمشروعات الأبراج فقط، وأضاف «لازم تكون هناك منظومة لشركات الخدمات بصورة دائمة غير مرتبطة بمطور أو اتحاد الشاغلين، ويمكن أن تلعب وزارة الإسكان دورًا مهمًا، بحيث تكون لديها قائمة بشركات الخدمات، ويكون هناك إلزام لكل شركات العقارات الاستعانة بهذه الشركات للحفاظ على الثروة العقارية».

 

وعودة للشركة ومشروعات، أكد الدكتور أحمد شلبى، الرئيس التنفيذى لشركة تطوير مصر، أن الشركة ستضخ 3.5 مليار جنيه، فى مشروعاتها الثلاثة بواقع 2 مليار جنيه فى «المونت جلالة»، ومليار جنيه فى مشروع فوكا باى بالساحل الشمالى، لاستكمال أعمال الإنشاءات المطلوبة لاستقبال الساكنين، كما سيتم ضخ 500 مليون جنيه لبدء الإنشاءات فى مشروع «بلومفيلدز» بمستقبل سيتى، وهو المشروع الذى تصل حجم استثماراته الكلية 33 مليار جنيه وبمساحة تصل إلى 415 فدانا، ويتم تنميته خلال خطة زمنية تمتد لـ10 سنوات.

 

وصرح «لقد قمنا بطرح مرحلة جديدة بمشروع «بلومفيلدز» فبراير الماضى وهى Vues The بإجمالى 1000 وحدة تم البدء بـ250 وحدة منها بمساحات تتراوح بين 75 وحتى 210 م بمدة سداد على 10 سنوات، بدون دفعة مقدمة، وهذه المرحلة تضم حديقة مركزية كبيرة مقامة على مساحة 10 أفدنة تتيح رؤية كاملة لها من كل الوحدات ومن كل الاتجاهات، وبها العديد من المرافق تتضمن مسارات للركض، منطقة للحيوانات الأليفة، wifi، منطقة للشواء، صالة رياضية، ممرات للدراجات، ملاعب رياضية، وجيم. 

 

وفى حديثه عن آخر تطورات مشروع «المونت جلالة»، قال إنه يعتبر محطة مهمة خلال العام الجارى، لأن الشركة ستبدأ تسليم أول وحدات فى المشروع فلديها خطة تسليمات طموحة بداية من مطلع شهر أبريل حتى نهاية العام بواقع 1000 -1200 وحدة وهو رقم كبير تسعى الشركة لتحقيقه بكل جدية لأنه مشروع مختلف عن المشروعات الموجودة وستقوم الشركة بضخ استثمارات بالمشروع خلال العام الجارى 2 مليار جنيه تضم أعمال مقاولات واستشاريين وحصلت على موافقات الكبارى التى تربط المشروع بالشاطئ، وأقامت «Basecamp» تحت إدارة وبالتعاون مع المغامر الشهير عمر سمرة، وهو عبارة عن مشروع صغير داخل المشروع فى قلب الجبل، يتضمن أماكن للتخييم وعدد من أماكن الإقامة «Glamps» وبعض الأنشطة الترفيهية والجبلية والرياضية كالتسلق واليوجا ومطعم، بالإضافة إلى مسارات مخصصة للمشى بين الجبال.

 

وتابع شلبى «كما سنقوم بطرح منتجات جديدة بمساحات متنوعة بإجمالى 350 وحدة سكنية داخل «إلمونت جلالة»، بتصنيفات مختلفة حرصا من الشركة على تقديم وحدات أكثر كفاءة لتناسب احتياجات العملاء المختلفة، فالوحدات تختلف من حيث الشكل والمساحات، وتتضمن تاون هاوس بمساحات تتراوح بين 155-188 مترا، ذات 3 غرف، وفيلات مستقلة بمساحات تتراوح بين 213-220 ذات 4 غرف ذلك إلى جانب غرفة أخرى للمربية فى كل من المنتجين»، بالإضافة إلى طرح شاليهات بمساحات تتراوح بين 95- 115 مترا ذات غرفتين و3غرف، ووحدات من منتج «Loft» بمساحات تتراوح بين 70-112 مترا ذات غرفة وغرفتين و3غرف على البحيرة مباشرة وهو عبارة عن وحدة مستقلة تصميم إيطالى لاقى ترحيبا كبيرا لدى العملاء وكنا أول من اخترع هذا المنتج».

 

كما أكد أن خطة التسليمات لهذا العام تشمل تسليم المرحلة الثانية من مشروع فوكا باى والتى تتكون من حوالى 700 وحدة. وذلك بدءًا من شهر يونيو المقبل حتى نهاية العام الجارى.

 

وتابع قائلا «الشركة لديها محفظة أراض قوية تمتد لـ5 ملايين متر مربع، وندرس حاليًا الدخول لمناطق جديدة، وبالفعل هناك مفاوضات قائمة للاستحواذ على أراض فى منطقتى الشيخ زايد غرب القاهرة والساحل الشمالى، بعد نجاح الشركة فى تسويق أكثر من 80% من فوكا باى، بما يؤكد الطلب القوى على مشروعات الساحل الشمالى، مضيفا «خلال هذا العام تنتهى شركة تطوير مصر من وضع خطة عمل شاملة لمشروعاتها فى القطاعات غير السكنية، خاصة المنطقة التعليمية بمشروع بلومفيلدز، إلى جانب عدد من المشروعات الفندقية والوحدات التجارية والإدارية، حيث سيتم رصد الاحتياجات الاستثمارية والبرامج التنفيذية لتلك المشروعات والحصول على التراخيص والموافقات المطلوبة، وأيضا سيتم اعتماد أفضل مصادر التمويل المتاحة لخروج تلك المشروعات إلى النور».

 

ورغم التحديات الكبيرة التى يشهدها القطاع العقارى، قال أنا متفائل جدا بالسوق خلال 2020، لقد مر السوق العام الماضى بالعديد من التحديات على رأسها تراجع القدرة الشرائية ومشكلات التمويل العقارى، وغيرها، ورغم تلك التحديات، استطاع الكثير من الشركات تحقيق مستهدفاتها البيعية، هذا يعزز تفاؤلنا فى 2020، خاصة أن هذا العام يشهد بداية الحياة فى مدن الجيل الرابع، مثل العاصمة الإدارية بعد انتقال الموظفين، والعلمين الجديدة، ومستقبل سيتى والجلالة بالعين السخنة، وكل ذلك مقومات تنموية قوية تسهم فى تغيير قواعد اللعبة، وإنعاش الطلب فى السوق، كما أن التجارب الصعبة فى 2019، أكسبت المستثمرين مزيدا من الاحترافية فى التعامل مع المتغيرات الطارئة. وهذا لا يمنع أن بعض الشركات قد تواجه صعوبات فى ظل التزامها العام الحالى بتسليم الوحدات المباعة قبل التعويم مباشرة «2015-2016» ولم يكن قد تم بناؤها، وبالتالى اضطرت الشركات لتحمل فارق التكلفة، وقد لا تمتلك كل الشركات الملاءة المالية المطلوبة لتحمل فاتورة التعويم، وقد نشهد عمليات استحواذ أو اندماجات لشركات لم تنجح فى استكمال مشروعاتها، وكل هذه التجارب والمنافسة المحتدمة التى تشهدها السوق تكسب الشركات مزيدا من الاحترافية.

 

كشف المهندس أيمن منصور، العضو المنتدب لشركة المنصور للتطوير العقارى، أن استثمارات الشركة تبلغ نحو مليار ونصف، بإجمالى مشروعات تتخطى الـ120 مشروعا عقاريا، لافتا إلى أن الشركة تخاطب الشريحة المتوسطة، والتى تمثل الفئة الأكثر طلبا على القطاع العقارى فى مصر.