لملايين الورثة.. حكم نهائى بعدم نفاذ عقد البيع علي الشيوع الصادر من بعض الورثة دون موافقة أحدهم.. الحكم استند على أن البيع لم يتم قبل القسمة.. والحيثيات تؤكد: البيع غير نافذ في مواجهة الوريث الذي لم يبيع

أصدرت الدائرة 117 مدنى بمحكمة استئناف القاهرة، حكماَ نهائياَ بشأن عقود البيع على الشيوع بين الورثة، بعدم نفاذ عقد البيع علي الشيوع الصادر من بعض الورثة دون أحد الورثة، مستنداَ على أن البيع لم يتم قبل القسمة ومن ثم يكون البيع غير نافذ في مواجهة الوريث الذي لم يبيع.

صدر الحكم فى الدعوى المقيدة برقم 1046 لسنة 133 ق، لصالح المحامى سامى على سليم، وبرئاسة المستشار حسنى عبد الله مصطفى، وعضوية المستشارين إسماعيل الطاهر، وعبد الرحيم الكاشف، وأمانة سر وائل عبدالله.  

الوقائع.. الطعن على نفاذ عقد بيع على الشيوع

الموضوع استئناف الحكم الصادر بجلسة 26 ديسمبر 2015 فى الدعوى رقم 594 لسنة 2010 محكمة حلوان، حيث أن واقعات الدعوى سبق وأن أحاط تفصيلاَ الحكم المستأنف والذى تحيل إليه هذه المحكمة منعاَ للتكرار، إلا أننا نوجزها فى أن المدعى فى الدعوى المبتدأة – المستأنف فى الاستئناف الراهن – أقامها إبتغاء الحكم بعدم نفاذ عقد البيع موضوع المشهر رقم 3839 لسنة 2008 شهر عقارى جنوب القاهرة فى حقه وما يترتب على ذلك منها محو المشهر وتسليم العين موضوع العقد له خالية من الشواغل والأشخاص، مع إلزام المدعى عليهم بالمصاريف.  

الأشقاء الثلاثة باعوا شقة الميراث دون موافقة الأخ الرابع

على سند من القول أن المدعى يملك حصة شائعة قدرها 16 س 14 ط فى كامل العقار بينما يملك المدعى عليهم الثلاث الأول باقى حصص العقار وقدرها 8 س 9 ط، إلا أنه فوجئ بهم يقوموا منفردين ببيع الشقة رقم 6 الكائنة بالدور الثانى بالعقار المذكور للمدعى عليه الرابع بالرغم من أن الشقة مملوكة لهم جميعا على الشيوع، مضيفاَ أن العين المبيعة كانت وقت البيع مؤجرة لمن يدعى "عبد العظيم.ع"، وأنه أقام ضده دعوى بالإخلاء، وقضى فيها بالرفض، وأنه طعن على الحكم بالنقض رقم 406 لسنة 68 ق والذى لم يفصل فيه حتى تاريخه، وعليه فإنه يقيم الدعوى للحكم له بالطلبات سالفة البيان – وقدم المدعى عدد من حوافظ المستندات.  

المحكمة تنتدب خبير ويضع تقرير بملاحظاته

وتداولت الدعوى بالجلسات أمام محكمة أول درجة، ولدى تداول الدعوى بالجلسات تم إدخال من يدعى "ياسر.‘"، وقدم المدعى عليه الرابع مذكرتى دفاع أطلعت عليهما المحكمة، وأحاطت بهما، دفع فيهما بعدم قبول الدعوى لعدم شهر صحيفتها ولعدم اللجوء إلى لجنة فض المنازعات، وبعدم اختصاص المحكمة ولائياَ وانعقاد الاختصاص لمحاكم مجلس الدولة، وطلب رفض الدعوى، وقدم الخصم المدخل مذكرة دفاع طلب فيها بعدم قبول تدخله على سند من أنه لم توجه إليه أية طلبات، وحيث أن قضت محكمة أول درجة بندب خبير فى الدعوى، ونفاذا لهذا القضاء باشر الخبير المنتدب المأمورية الموكلة إليه، وأودع تقريراَ انتهى فيه إلى نتيجة مؤداها أن شقة التداعى، تقع فى عقار مملوك شيوعاَ للمدعى والمدعى عليهم الثلاث الأول، وأنها تقل عن نصيب المدعى وتقل كذلك عن نصيب المدعى عليهم الثلاث الأول مجتمعين، ولم تقدم أية مستندات تفيد فرز وتجنيب أو قسمة الأنصبة بالعقار، أنه لم يتبين شخص الحائز الفعلى للشقة موضوع التداعى.  

المحكمة تقضى برفض الدعوى .. والمدعى يستأنف على الحكم

محكمة أول درجة قضت بجلسة 26 ديسمبر 2015 برفض الدعوى، وألزمت المدعى بالمصاريف استناداَ لأسباب حاصلها أنه ثبت لدى المحكمة أن عين التداعى مملوكة للمدعى والمدعى عليهم الثلاث الأول شيوعاَ وأن الأوراق خلت مما يفيد إجراء فرز وتجنيب أو قسمة بخصوص العين، وعليه فإن تصرف هؤلاء الأخيرين فيها بالبيع هو تصرف صحيح ونافذ فى مواجهة المدعى وباقى الشركاء، وحيث أن المدعى لم يرتض بحكم أول درجة وطعن عليه بالاستئناف الراهن، طلب فى ختامها بقبول الاستئناف شكلاَ وفى الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف ضدهم، استناداَ لأسباب حاصلها الخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق، وقال فى بيان ذلك أن الحكم أغف أن المستأنف قد وضع يده على عين التداعى وتعامل عليها باعتبارها حصة ومن ثم فلا يجوز انتزاعها من يده ولا يكون لباقى الشركاء سوى المطالبة بمقابل الانتفاع.

وبالفعل تداول الاستئناف أمام المحكمة، وقالت المحكمة عن موضوع الاستئناف فإن الثابت للمحكمة أن المستأنف أقام دعواه المبتدأة بطلب الحكم بعدم نفاذ عقد البيع موضوع الشهر رقم 3839 لسنة 2008 شهر عقارى جنوب القاهرة فى حقه ومحو المشهر، والشق الثانى هو طلب تسليم العين موضوع العقد له خالية من الشواغل والأشخاص، وحيث أنه عن الشق الأول والطلبات وهو عدم نفاذ البيع، فالمقرر قضاء أن بيع المالك على الشيوع لقدر مفرز من نصيبه قبل إجراء القسمة نافذ فى حقه، وإن نفاذه فى حق باقى الشركاء متعلق على نتيجة القسمة.

يجوز للمالك على الشيوع أن يبيع قدراَ مفرزاَ من نصيبه

 ومن المقرر أيضاَ أنه يجوز للمالك على الشيوع أن يبيع قدراَ مفرزاَ من نصيبه، وأن هذا البيع يعد صحيحاَ ونافذاَ فى حق الشريك البائع دون باقى الشركاء حيث يظل معلقاَ على نتيجة القسمة، وإن عدم وقوع الجزء المبيع عند القسمة فى نصيب البائع يترتب عليه إنتقال حق المشترى من وقت التصرف للجزء الذى أل للبائع بطرق القسمة بحكم الحلول العينى، مفاد ذلك أن يبيع الشريك على مفرزه فى المال الشائع تعادل حصته أو أقل منها يد بيعاَ نافذاَ فى حق الشريك البائع، أما نفاذا هذا البيع فى حق باقى الشركاء، فإنه يتوقف على نتيجة القسمة وعما إذا كانت قد أسفرت عن اختصاص البائع بالحصة المبيعة أم اختصاص أى من باقى الشركاء بها، ففى الفرض الأول يصبح البيع نافذاَ فى حق باقى الشركاء وفى الفرض الثانى لا ينفذ فى حقهم.

لما كان ذلك وكان الثابت أن كل من المستأنف والمستأنف ضدهم الثلاثة الأول يملكون شيوعاَ العقار الكائن به الشقة المبيعة، حيث يملك المستأنف حصة قدرها 16 س 14 ط بينما يملك المستأنف ضدهم الثلاث الأول باقى حصص العقار وقدرها 8 س 9 ط، وأن هؤلاء الأخيرين تصرفوا، منفردين دون المستأنف، بالبيع فى حصة مفرزه فى العقار وهى الشقة وعليه فإن هذا البيع وإن كان نافذاَ فى حقهم فإن نفاذ البيع فى حق المستأنف يكون مؤجل ومتوقف على نتيجة القسمة، وكانت القسمة لم تتم بعد، ومن ثم يكون طلب المستأنف الحكم بعدم نفاذ البيع موضوع المشهر رقم 3839 لسنة 2008 شهر عقارى كحصة مفرزة فى مواجهته قائم على سند صحيح من القانون يتعين قبوله، وكانت محكمة أول درجة قد نحت غير هذا المنحى، فإنها تكون قد أخطأت فى تطبيق القانون،وهو ما تقضى المحكمة بالغاءه.

حكم نهائى بعدم نفاذ عقد البيع علي الشيوع الصادر من بعض الورثة دون موافقة أحدهم

وأما عن الشق الثانى من موضوع الاستئناف وهو طلب المستأنف تسليم العين موضوع العقد المشهر له، فالمقرر قضاء أن بيع أحد الشركاء لجزء مفرز من العقار الشائع يساوى نصيبه أو أقل منه بيع صحيح ونافذ فى حقه، وإذا كان يضع يده على هذا الجزء المفرز فإن المشترى منه بعقد مسجل يعد خلفاَ له فى حيازة الجزء المبيع، ولا يجوز لباقى الشركاء طرد الخلف، كما لم يكن لهم طرد السلف، وإن هذا مشروط بكون البائع يضع يده على الجزء المبيع، أما إذا كان البائع غير حائز للجزء المبيع فليس من حقه تسليم المشترى الجزء المبيع، ومن المقرر أيضاَ أن المشترى لقدر مفرز من العقار الشائع لا يجوز له طلب التسليم مفرزاَ ولو كان عقده مسجلاَ إلا برضاء باقى الشركاء جميعاَ أو ثبوت حصول قسمة نافذة ووقع القدر المبيع فى نصيب البائع له.  

والمبيع المطعون عليه لم تكن فى حيازة أى من طرفى التداعى ايبان وقوع البيع، فلم تكن فى حيازة المستأنف ضدهم الثلاث الأول البائعين كما أنها لم تكن فى حيازة المستأنف، يؤكد ذلك ما قرر به هذا الخبير نفسه فى صحيفة دعواه من أن العين مؤجرة وأن مورثة أقام دعوى لإنهاء عقد إيجارها وطرد المستأجر منها وأنها لا تزال متداولة أمام محكمة النقض، مفاد ذلك أن العين وقت وقوع البيع كانت تخضع لقواعد إدارة المال الشائع وفقا للقواعد المقررة فى هذا الخصوص وعليه تظل خاضعة لهذه القواعد، وكان المدعى عليه أغلبية الأنصبة فى العين فإنه يحق له استلامها لإداراتها حتى انتهاء القسمة بين الشركاء، وعليه فإن المحكمة تقضى بتسليم عين التداعى للمستأنف لإدارتها لحين إنهاء حالة الشيوع على العين.