لملايين الملاك والمستأجرين.. النقض تنهى النزاع بشأن امتداد عقد الإيجار حال تغيير مزاولة النشاط.. امتداد عقــد إيجار العين لغير أغراض السكنى ينسحب عنه أحقية الورثة فى تغيير النشاط بدون إذن المؤجر بشرط

أصدرت محكمة النقض، حكماَ مهماَ ينهى النزاع بين المالك والمستأجر بشأن الامتداد القانوني لعقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو غير ذلك، قالت فيه: " امتداد عقــد إيجار العين المؤجرة لغير أغراض السكنى ينسحب عنه أحقية الورثة فى تغيير النشاط بدون أذن المؤجر بشرط إلا ينسحب عن التغيير الإضرار بسلامة المبنى أو شاغليه"، وذلك فى الطعن المُقيد برقم 13268 لسنة 82 قضائية. 

تطبيق قانونين كليهما خاص مقتضاه تقييد السابق منهما

وتابعت: "تطبيق قانونين كليهما خاص، مقتضاه تقييد السابق منهما بما تضمنه اللاحق من قيود صدور قانون 6 لسنة 1997 لاحقاً للقانون 51 لسنة 1981 وكليهما خاص، وأثره سريان أحكامه على كافـة الأماكـــن الواردة به حـتى ولو كـان يحـكم بعضها نصوص وردت فى قـوانين خـاصة، ويكون مؤداه تطبيق قيود امتداد عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى الواردة بأولهما على ثانيهما بشأن امتداد عقد إيجار المنشأة الطبية، ولازمه ممارسة ورثة الطبيب المستأجر ذات نـشـاط مـورثهـم بالعــين ولو بواسـطة نائـب عـنهم، يكون علة ذلك تعلقه بالنظام العام".

امتــداد عقــد إيجار العين المؤجرة لغير أغراض السكنى

محكمة النقض قالت فى حيثيات الحكم أن عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي، استمراره بعد وفــاة المستأجر لصالح المستفيدين من ورثته اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977، ومناطه استعمالهم العين فى ذات النشاط الذى يمارسه المستأجر طبقاً للعقد حال حياته ووقت وقوع الامتداد بحسب المواد 1 ، 4 ، 5 ق 6 لسنة 1977 والمواد 2 ، 4 ، 7 من لائحته التنفيذية .

وبحسب «المحكمة» - امتــداد عقــد إيجار العين المؤجرة لغير أغراض السكنى، ومناطه للورثة تغيير النشاط، وشرطه ألا يكون بقصد التحايل وعدم الإضرار بسلامة المبنى أو شاغليه مع قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائي برفض دعوى إخلاء العين المؤجرة – عيادة طبية - لوفاة المستأجر الأصلى وتغيير ورثته النشاط إلى غرض السكنى على سند من أن العين المؤجرة تخرج عن نطاق تطبيق ق 49 لسنة 1977 المعدل وتخضع للقانون 51 لسنة 1981 فيه خطأ وقصور، حيث أن المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن القاعدة أنه إذا تعلق الأمر بتطبيق قانونين كلاهما خاص فإنه يتعين تقييد السابق منهما بما تضمنه اللاحق من قيود .

فى قضاء محكمة النقض – المقرر أنه لما كان القانون رقم 6 لسنة 1997 هو قانون خاص وتسرى أحكامه على كافة الأماكن الواردة به حتى ولو كان يحكم بعضها نصوص وردت فى قوانين خاصة ، وكان هذا القانون لاحقاً فى صدوره للقانون رقم 51 لسنة 1981 بشأن تنظيم المنشآت الطبية – لا يغير من ذلك ما ورد به من سريان المادة الأولى منه بأثر رجعى – وقد ورد فى أحكامه قيوداً لامتداد عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى بأن اشترط المشرع لاستمرار العقــــــــــد لورثة المستأجر الأصلى بعد وفاته ممارستهم ذات نشاط مورثهم بالعين طبقاً للعقد.

وكانت نصوص هذا القانون متعلقة بالنظام العام ولا يجوز مخالفتها، فإنه يتعين إعمالها على عقد إيجار المنشأة الطبية بأن يستلزم ممارسة ورثة الطبيب ذات نشاط مورثهم بالعين ولو بواسطة نائب عنهم – طبيب مرخص له بمزاولة المهنة – ودليل ذلك ما جاء بالمادة الرابعة من القانون رقم 51 لسنة 1981 بتنظيم المنشآت الطبية من اشتراط تعيين مديراً للمنشأة الطبية خلال ستة أشهر من تاريخ وفاة المستأجر الأصلى وذلك للإبقاء على رخصة صاحب المنشأة لصالح ورثته. 

الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية

كما أجازت المادة الخامسة من هذا القانون لورثة الطبيب التنازل عن المنشأة الطبية لطبيب مرخص له بمزاولة المهنة وذلك لضمان استمرار المنشأة وعدم توقفها، ويؤكد ذلك أن العلة من استمرار عقد إيجار المنشأة الطبية لورثة الطبيب وشركائه فى استعمال العين هى الإبقاء على المنشأة وعدم تأثرها بوفاة صاحبها ولكى تستمر فى أداء الخدمات الطبية للمواطنين وهو اعتبار متعلق بالنظام العام لا يجوز مخالفته.

المقرر - فى قضاء محكمة النقض – أن مفاد النص فى المواد الأولى والرابعة والخامسة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والذى نشر بتاريخ 16/3/1997 بالعدد رقم 10 مكرر من الجريدة الرسمية، والمواد الثانية والرابعة والسابعة من اللائحة التنفيذية للقرار بقانون رقم 6 لسنة 1997 الصادرة بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 بتاريخ 16/5/1997 والمنشور بالجريدة الرسمية العدد 28 مكرر يدل على أنه اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 فإن المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المشار إليهم هو استعمالهم العين فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقاً للعقد حال حياته وذلك بالنظر فى وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلى بعد وفاته باعتباره ضابطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالى والتجارى، ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم إذ ينتقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التى كانت للمستأجر الأصلى. 

امتداد عقد الايجار وتغيير النشاط بشرط إلا ينسحب عن التغيير الإضرار بسلامة المبنى أو شاغليه

ووفقا لـ"المحكمة" - أنه لما كان للمستأجر وفقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لا يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التى استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر فى حقه إحدى الحالات التى تجيز الإخلاء والتى تضمنتها المادة المشار إليها، فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلى وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذى كان يمارسه مورثه من قبل وفاته ما دام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه . 

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر المتقدم وأقام قضاءه بتأييد الحكم الابتدائى برفض دعوى الإخلاء على سند من أن المستأجر الأصلى مورث المطعون ضدهم فى البند ثانياً كان يستعمل العين محل النزاع قبل وفاته فى نشاط مهنى "عيادة طبية" بما يخرجها من نطاق تطبيق المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 المعدلة بالقانون 6 لسنة 1997 وتخضع للقانون الخاص رقم 51 لسنة 1981 بشأن تنظيم المنشآت الطبية الذى لم يشترط لامتداد عقد إيجار عيادة الطبيب إلى ورثته استعمالهم العين فى ذات مهنة مورثهم. 

وتضيف "المحكمة" - أن قيام ورثته بتغيير الغرض من استعمال العين من عيادة طبية إلى غرض السكنى دون موافقة المالك ليس من أسباب الإخلاء الواردة على سبيل الحصر فى قانون إيجار الأماكن 136 لسنة 1981 ما دام لا يترتب عليه الإضرار بسلامة المبنى، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون مما حجبه عن بحث مدى توافر شروط امتداد عقد إيجار المنشأة الطبية محل النزاع إلى ورثة الطبيب المستأجر الأصلى وأخصها استلزام ممارستهم ذات نشاط مورثهم بالعين ولو بواسطة نائب عنهم – طبيب مرخص له بمزاولة المهنة – باعتباره المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى بعد وفاة المستأجر إلى ورثته وفقاً لنص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 والمادة الخامسة من القانون رقم 51 لسنة 1981 بتنظيم المنشآت الطبية على ما سلف بيانه، ولم تتحقق المحكمة ما إذا كان ورثة الطبيب المستأجر الأصلى قد استعملوا العين فى ممارسة مهنة الطب فى الفترة التى أعقبت وفاة مورثهم قبل تغيير استعمالها إلى غرض السكنى من عدمه ، مما يعيب الحكم بالقصور فى التسبيب.