من المعلوم من الناحية القانونية أن - عقد الإيجار - من الأمور الجوهرية والخطيرة التى تشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين، وذلك لأنه يحدد العلاقة الإيجارية بين الطرفين، فقد جعل المشرع المدنى من مسألة تسجيل المدة فى "عقد الإيجار" من الأركان الأساسية له حسبما نصت المادة 558 من القانون المدني: "عقد الإيجار هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم".
إلا أن هناك أمرًا فى غاية الخطورة غير مسألة – عقد الايجار – تجاهُلها يؤدى إلى مزيد من المتاعب بين المؤجر والمستأجر، ألا وهى مسألة تصديق عقد الإيجار فى الشهر العقارى بـ"الصيغة التنفيذية"، التى تتمثل أهميتها فى توفير وقت وجهد ورسوم فى إخلاء المستأجر عقب انتهاء مدة عقد الإيجار، وتجنب الألاعيب التى من الممكن أن يقدم عليها "المستأجر".
تصديق عقد الإيجار فى الشهر العقارى بـ"الصيغة التنفيذية"
فى التقرير التالى، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية تصديق عقد الإيجار فى الشهر العقارى بـ"الصيغة التنفيذية"، والشروط والاثار المترتبة عليه، والإجراءات التى يجب اتباعها من الناحية القانونية فى ظل مناقشة مشروع تعديل قانون الإيجار، سواء القديم أو الجديد بمجلس النواب – بحسب الدكتورة سها حماده عمران، الخبير القانونى والمحاضر بجامعة حلوان.
فى البداية – يجب أن نعلم جيداَ أهمية الصيغة التنفيذية أو السند التنفيذى وهو مستند يجب أن تتوافر فيه شروط شكلية معينة لعل أهمها على الإطلاق هو ما أسمته المادة "280/3" مرافعات بـ"صيغة التنفيذية"، والصيغة التنفيذية مجرد أمر صادر من الدولة إلى الجهة المنوط بها التنفيذ فى المبادرة باتخاذ إجراءاته وإلى السلطات المختصة بالمعونة على التنفيذ ولو بـ"استعمال القوة متى طلب منهم ذلك" - وفقا لـ"عمران".
وبصدور القانون رقم 137 لسنة 2006 بتعديل القانون رقم 4 لسنة 1996 – فقد أضاف له "يكون المحررات المثبتة للعلاقة الايجارية وشروطها وانتهائها قوة السند التنفيذى بعد أثبات تاريخها بحضور الطرفين"، وعلى ذلك فإن عقود الإيجار الخاضعة لأحكام القانون والقانون رقم 4 لسنة 1996 والمؤرخة تحديدا فى تاريخ لاحق على 31 يناير 1996 وهو تاريخ نفاذ القانون رقم 4/96 أصبحت تتمتع بقوة السند التنفيذى، وتخضع لذات الأحكام المقررة للسندات التنفيذية – الكلام لـ"عمران".
4 شروط لوضع الصيغة التنفيذية على عقد الايجار
وجميع ما سبق يُعد مشروطاَ بتوافر عدة أمور وهي:
1-أن تكون العلاقة الإيجارية ثابتة بمحرر كتابى وخاضعة لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996.
2- أن يتم أثبات تاريخ عقد الإيجار بشروطه وأحكامه بالسجل الخاص لذلك بمأمورية الشهر العقارى التابع له العقار محل العقد.
3- أن يتم أثبات تاريخ عقد الإيجار بوجود أطراف العلاقة الإيجارية مجتمعين "التصديق على التوقيع"، أما أذا تغيب أحدهم كالمؤجر أو المستأجر وقت أثبات التاريخ يمتنع على الموظف إعطاء العقد الصيغة التنفيذية لغياب أحد طرفى العلاقة الإيجارية، وحكمة هذا الشرط تكمن فى إعطاء عقد الإيجار حجة وقوة قانونية تمنع أى من طرفيه أو الغير الطعن عليه فيما تضمنه من حقوق وقرره من التزامات بأى نوع من أنواع الطعن المقررة قانونا كالإنكار أو التزوير.
4- كذلك لا يجب أن تكون الالتزامات الواردة بعقد الإيجار، مما يجوز تنفيذها جبرا بمعنى أن يكون الحق الوارد بعقد الإيجار المراد تنفيذه جبرا محقق الوجود ومعين المقدار وحال الأداء، كما يلاحظ أنه وفقا لأحكام قانون الشهر العقارى رقم 14/1946 أن عقد الايجار لن يتم أثبات تاريخه بالسجل الخاص به إلا إذا كانت مدته لا تزيد عن 9 سنوات.
كيفية وضع الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار
فى البداية - يقوم الموظف المسئول بوضع الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار استنادا للمادة الثانية من القانون رقم 68 لسنة 1947 - قانون التوثيق - بحضور طرفى عقد الإيجار، وفى حالة أمتناع الموثق عن وضع الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار رغم توافر الشروط اللازمة، جاز لصاحب الشأن استنادا للمادة "7" من قانون التوثيق رقم 68 لسنة 1947 أن يلجأ لقاضى الأمور الوقتية بالمحكمة التابع لها مكتب التوثيق بطلب أمر على عريضة بتسليمه الصورة التنفيذية، وذلك خلال 10 أيام من تاريخ رفض مكتب التوثيق وضع الصيغة التنفيذية على العقد.
ما هو الحل فى حالة فقد عقد الإيجار المتضمن الصيغة التنفيذية؟
أما فى حالة فقد عقد الإيجار المتضمن الصيغة التنفيذية - فإنه لا يجوز تسليم صورة تنفيذية ثانية إلا بحكم من محكمة المواد الجزئية التى يقع مكتب التوثيق فى دائرتها بعد اختصام الطرف الأخر فى عقد الايجار ومكتب التوثيق بعد تقديم الأسباب والأدلة التى تسمح بطلب الصورة التنفيذية الثانية من عقد الايجار، وذلك منعا من اقتضاء الحق أكثر من مرة وهو ما نصت عليه المواد 9 من القانون رقم 68 لسنة 1947 و183 من قانون المرافعات – الكلام للخبير القانونى.
ماذا يحدث عند توافر الشروط سالفة الذكر؟
وعلى ذلك متى توافرت تلك الشروط جاز لأى من طرفى عقد الإيجار استخدامه كسند تنفيذى فى اقتضاء حقه جبرًا، وذلك بعد تكليف الطرف الأخر بالوفاء بالالتزام الواقع عليه الثابت بعقد الإيجار، فعلى سبيل المثال أذا تأخر المستأجر عن الوفاء بالأجرة جاز للمؤجر أن يطلب أخلاء المستأجر من العين المؤجرة جبرا إذا كان العقد متضمنًا جزاء الفسخ والأخلاء فى حالة عدم السداد أو التأخر فى الوفاء بالأجرة.
حال رفض المستأجر الخروج من الشقة.. ما هو الحل؟
كذلك عند انتهاء مدة عقد الإيجار وعدم خروج المستأجر من العين رغم أن العقد نص على وجوب تسليم العين المؤجرة عند نهاية مدة عقد الإيجار جاز للمؤجر أن يطلب من قلم المحضرين تنفيذ ذلك جبرا، كذلك الحال بالنسبة للمستأجر له أن يلجأ لقلم المحضرين مباشرة بطلب التمكين من الانتفاع بالعين المؤجرة أذا حال المؤجر بينه وبين ذلك.
5 خطوات لتصديق عقد الإيجار فى الشهر العقارى بالصيغة التنفيذية
وهناك عدة خطوات لتصديق عقد الإيجار فى الشهر العقارى بالصيغة التنفيذية الذى يوفر وقت وجهد ورسوم فى إخلاء المستأجر عقب انتهاء مدة عقد الإيجار كالتالي:
1-يتم تحرير عقد مزيل بالصيغة التنفيذية ويتم التوقيع عليه من الطرفين وسداد الرسوم بالشهر العقارى "عقد صيغة تنفيذيه مش مجرد تصديق على التوقيعات".
2-بمجرد انتهاء المدة يتم عمل إنذار على يد محضر بالتنبيه على المستأجر بالإخلاء
3-يتم تقديم الأوراق لإدارة التنفيذ وعمل توكيل بالتنفيذ.
4-يتم تحديد يوم للتنفيذ.
5-يتم موالاة التنفيذ واستيفاء التأشيرات حسب عقبات التنفيذ أو الإشكال.
6-أخيرا يتم تسليم العين بعد إخلائها.
السند القانوني
قانون رقم 137 لسنة 2006 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لاحد حق البقاء فيها: "الجريدة الرسمية – العدد 23 مكرر في11 يونية سنة 2006".
تم أضافة تعليقك سوف يظهر بعد المراجعة