الواقع يؤكد أن عملية فسخ عقد الإيجار من الموضوعات الشائكة التي دائماَ ما يكثر الحديث فيها، وذلك لتعدد الحالات التي يمكن بناء عليها اللجوء إلى هذا الإجراء مع ملاحظة التباين في المواقف بين المؤجر من جانب والمستأجر من جانب آخر، من حيث التأييد أو الرفض والمعارضة لما يتم اتخاذه من إجراءات.
وفى الحقيقة أيضاَ - حديثاَ بدأت هذه المشاكل يحد منها بعد أن أصبحت عقود الإيجار تخضع فى تنظيمها للقواعد الواردة والمنصوص عليها فى القانون المدني، والتي بموجبها أصبح العقد هو وكما يقال - شريعة المتعاقدين - وأن ما تم الاتفاق عليه في بنوده هو المنظم والحاكم لعلاقة طرفيه ما لم تكن تلك البنود تخالف قواعد النظام العام والآداب فلا محل للاعتداد أو العمل بها بل تكون هي ولعدم سواء.
عن الطرد من "الشقة" و"التأخير في دفع الأجرة"
في التقرير التالى، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تهم ملايين الملاك والمستأجرين تتعلق ببراءة ذمة المستأجر لسداد الاجرة المستحقة قبل رفع دعوى الاخلاء، وثبوت الامتناع والتأخير في سداد الأجرة دون مبرر بعد رفع الدعوى، آثره يكون الحكم بالإخلاء لتكرار الامتناع أو التأخير فى الوفاء بالأجرة – بحسب الخبير القانوني والمحامي بالنقض علاء مبروك.
في البداية - يدخل ضمن مخالفة شروط العقد هي عملية تكرار امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة، حيث يحكم عليه فى هذه الحالة بـ"الإخلاء"، وعلة هذا النص ترجع إلى إساءة استخدام المستأجر لحق في توقى الإخلاء لعدم سداد الأجرة والتأخر في ذلك بالسداد – وفقا لـ"مبروك".
المشرع برأ ذمة المستأجر لسداد الأجرة قبل رفع دعوى الاخلاء
فكثيراَ من المستأجرين يمتنعون عن سداد الأجرة الشهرية، وفى هذه الحالة ما على المؤجر إلا توجيه إنذار رسمى على يد محضر بضرورة سداد الأجرة المتأخرة، وإلا أن يستشعر المستأجر بأن المؤجر سيقوم برفع دعوى مطالبة بسداد الاجرة أو الطرد والاخلاء، لعدم سداد الأجرة أو تكرار الامتناع عن عدم سداد الأجرة – الكلام لـ"مبروك".
فى تلك اللحظة - يقوم المستأجر بعرض الأجرة المتأخرة فى خزينة المحكمة، وبالتالى فإنه بمجرد عرض قيمة الأجرة المتأخرة، فإنه بذلك تبرئ ذمته من قيمة دين الأجرة المستحقة، وذلك قبل قيام المؤجر برفع دعوى الاخلاء أو التأخير عن الوفاء بالأجرة، وذلك وفقا لنص المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 الحكم بالاخلاء فى دعوى الاخلاء للتكرار أن يثبت الامتناع أو الامتناع أو التأخير عن الوفاء بالأجرة إلى ما بعد رفع الدعوى دون مبرر مقبول، أما الوفاء بالأجرة المستحقة الذى يحصل قبل رفع الدعوى فانه يبرئ ذمه المستاجر من دين الأجرة وينتفى به التاخير كشرط لتوافر حالة التكرار – هكذا يقول "مبروك".
ثبوت الامتناع والتأخير فى السداد دون مبرر بعد رفع الدعوى يوجب الطرد
وبالتالى فإن المستأجر عند سداده قيمة دين الأجرة الشهرية المستحقة عليه بعد رفع الدعوى أو قيامه بعرض تلك الأجرة بموجب انذار عرض أو ايداع قيمة المبلغ المستحق خزينة المحكمة، فإن بذلك يتوافر حالة الامتناع والتكرار عن الوفاء بالأجرة، وذلك لعرض وسداد الأجرة بعد رفع الدعوى، ولذلك فإن هذا الوفاء لا يبرئ ذمة المستأجر، ولا ينتفى به التأخير كشرط لتوافر حالة التكرار الأمر الذى يكون معه الحكم بالإخلاء لعدم سداد الاجرة الشهرية المتأخرة.
ونظرا لطبيعة الدين فإنه يطلب سداد قيمة الأجرة والفوائد القانونية نظرا للتاحير فى السداد وفقا لنص المادة 226 من القانون المدنى، والتى تنص على أنه إذا كان محل الالتزام مبلغا من النقود، وكان معلوم المقدار وقت الطلب وتأخر المدين فى الوفاء به، كان ملزما بأن يدفع للدائن على سبيل التعويض عن التأخير فوائد قدرها 4%، ولذلك يجب الإشارة إلى أمرين هامين فى موضوع الإخلاء لعدم الوفاء بقيمة الأجرة أو الامتناع أو التكرار فى الوفاء بقيمة الأجرة الشهرية:
أولا:
عند قيام المستأجر بسداد الأجرة أو عرض القيمة عرضا قانونيا أو إيداع قيمة الأجرة المستحقة خزينة المحكمة قبل رفع الدعوى.-فانه بذلك تبرئ ذمته من سداد قيمة الأجرة المتاخرة وينتفى به التأخير كشرط لتوافر حالة التكرار .
ثانيا:
قيام المستأجر بسداد الأجرة أو عرض قيمة الأجرة المستحقة عرضا قانونيا أو إيداع فيمة الأجرة المستحقة خزينة المحكمة بعد رفع دعوى الإخلاء للتكرار أو التأخير عن الوفاء بالأجرة.-فإنه بذلك يثبت الامتناع أو التأخير عن الوفاء بالأجرة ولا يبرئ ذمة المستأجر ولا ينتفي به التأخير كشرط لتوافر حالة التكرار.
