رئيس الرقابة المالية السابق: تحفيز صناعة صناديق الاستثمار العقارى جاء في وقته

رحب شريف سامي رئيس مجلس إدارة البنك التجارى الدولى والرئيس السابق للهيئة العامة للرقابة المالية،  باهتمام الحكومة بملف صناديق الاستثمار العقارى.

وأكد أن تلك الصناديق تمثل أحد أعمدة أسواق المال بالكثير من الأسواق المتقدمة، وحان الوقت لتنشيطها بما يحقق أهداف متعددة أولها يتمثل في زيادة قنوات التمويل للقطاع العقارى ولاسيما المشروعات غير المخصصة للبيع من المباني الإدارية والمراكز التجارية والجراجات متعددة الطوابق إضافة إلى العقارات المخصصة للمناطق اللوجيستية والصناعية وحديثاً مراكز البيانات وأبراج الهاتف المحمول.  وأضاف أنها أيضاً توفر آلية لإتاحة الاستثمار في المجال العقارى بعيداً عن المساهمة المباشرة في شركة محددة، وهو ما يساعد على الاستفادة من النمو في السوق العقارية والتحوط من التضخم. 

وأضاف شريف سامى، في تصريحات خاصة ل"اليوم السابع"، أن صناديق الاستثمار العقارى عالمياً تعتمد في الأساس على منهج تخصيص جزء كبير من استثماراتها في أصول عقارية مدرة للإيراد مثل التأجير وحق الاستغلال والإعلان وما إلى ذلك، مما يمكنها من إجراء توزيعات سنوية لأرباحها على حملة الوثائق. ومما يحقق أيضاً إمكان تقدير الإيرادات في الأجل المتوسط والطويل، بعيداً عن دورات بناء وبيع المشروعات العقارية. 

ولفت إلى أن حملة الوثائق يستفيدون أيضاً من تنامى قيمة الوثائق الناتج عن ارتفاع القيمة السوقية للأصول العقارية المستثمر فيها على مدى السنوات، وهو ما يظهره التقييم الدورى لوثائق صندوق الاستثمار العقارى بواسطة خبراء تقييم مستقلين ومسجلين لدى الهيئة العامة للرقابة المالية. 

وأشار إلى أن تلك الخصائص التي تتمتع بها صناديق الاستثمار العقارى تجعلها جاذبة للمستثمر متوسط وطويل الأجل، ولاسيما شركات التأمين وصناديق التقاعد وغيرها من نظم الإدخار. ونوه إلى أنه لأهمية مثل تلك الصناديق فقد نص قانون التأمينات الاجتماعية والمعاشات الجديد (القانون رقم 148 لسنة 2019) على أنه للهيئة القومية للتأمين الاجتماعى أن تؤسس صندوق استثمار عقارى يعمل وفقاً لأحكام قانون سوق رأس المال. 

وأرجع شريف سامى سبب تأخر انطلاق تلك الصناديق في مصر، حيث لم يتأسس منها غير صندوق واحد حتى الآن، وجارى تأسيس صندوق ثانٍ ، إلى أن التشريعات الضريبية السارية لم تميز في المعاملة بين الشركة العقارية وصندوق الاستثمار العقارى. وأوصى بأن ينظر مجلس الوزراء في تعديل ضريبة الدخل بما يعفى توزيعات الصندوق والأرباح الرأسمالية المحققة على وثائقه من ضريبة الدخل والاكتفاء بالمحاسبة الضريبية لنتائج أعمال الصندوق نفسه.

ولفت إلى أنه في ظل استضافة مصر للقمة العالمية للمناخ في شرم الشيخ خلال شهر نوفمبر القادم، وفى إطار الاهتمام المتزايد بالاقتصاد الأخضر والمشروعات الصديقة للبيئة فإنه يمكن النظر في صناديق استثمار عقارى خضراء والترويج لها. حيث تتخصص تلك الصناديق في المشروعات الملتزمة بيئياً سواء فيما يتعلق باستخدام الطاقة المتجددة وترشيد استخدامها أو استخدام المواد الصديقة للبيئة أو بتخفيض الانبعاثات الكربونية أو تدوير المخلفات. 

وشدد الرئيس السابق للهيئة العامة للرقابة المالية على أنه في ظل توجه الدولة للاستفادة من الأصول العقارية غير المستغلة وتعظيم العائد منها، فإن آلية صناديق الاستثمار العقارى تمثل آلية مناسبة وجذابة لتحقيق هذا الغرض. وذلك في ضوء ما هو مملوك للعديد من جهات المال العام ومن ضمنها هيئات ومحافظات وشركات قطاع عام وقطاع أعمال عام،  وكذا ما تملكته بنوك مصرية من أصول عقارية آلت إليها لتسوية مديونيات. حيث نجد أن الكثير من تلك الجهات الحائزة على أصول عقارية غير مستغلة لا تتمتع بالخبرة اللازمة فى مجال التطوير العقارى ، كما أنها تلتزم بلوائح وإجراءات لا تتفق مع النشاط العقارى التجارى بما يسمح بمشروعات تنافس فى السوق وفى توقيتات مناسبة. ومن ثم فإن منظومة صناديق الاستثمار العقارية، لاسيما تلك التى تشارك فى تأسيسها وإدارتها كيانات ذات مصداقية ، يمكن أن تلجأ لها الجهات المالكة للأصول العقارية من خلال تحويل ملكياتها إلى استثمارات فى صندوق أو أكثر للاستثمار العقارى من خلال تقديمها كحصة عينية. لاسيما الأصول التى لا يتم تعظيم النفع منها من خلال البيع بالمزايدة والتى يفضل أن تدر عائد دوري من خلال الايجار (سكنى، إدارى ، مخازن، تجارى، منشآت صناعية) أو فى أوجه الاستخدام الأخرى التى تدر عائد مثل المنشآت الفندقية والجراجات والمنشآت الطبية غيرها.

وأوضح شريف سامى أنه عالمياً هناك 40 دولة توجد بها صناعة صناديق الاستثمار العقارى تأتى في مقدمتها الولايات المتحدة كأكبر سوق. وتضم القائمة 8 دول عمر تلك الصناعة بها أقل من عشر سنوات ومن ضمنها جنوب افريقيا والسعودية ومصر والهند وكينيا والبحرين. 

وأشار إلى أن نحو 14 مليار دولار تدفقت خلال عام 2021 فقط لصناديق الاستثمار العقارى العالمية. وأن مؤشر الفايناشيال تايمز لصناديق الاستثمار العقارى العالمية حقق خلال العام المنصرم عائد بلغ نحو 24.6%.