أكد شريف نبيه رئيس الشركة المصرية لمشروعات السكك الحديدية والنقل المملوكة لهيئة السكة الحديد أن أراضى السكة الحديد يمكنها- لو أُحسن استغلالها- وقف خسائر المرفق وتوفير جزء محترم مما يحتاجه المرفق لتمويل مشروعات تطويره، وأن الشركة استطاعت زيادة إيراداتها وأرباحها بشكل لم يشهده عالم الاستثمار على الإطلاق من قبل، كما أنها تستطيع تحقيق مليار جنيه على الأقل إيرادات خلال العام المالى الجديد من وراء أراضى الهيئة لو تعاون معها الجميع بشكل كاف.
وأضاف رئيس الشركة المسئولة عن استثمار أراضى السكة الحديد أصولها فى حواره لـ"اليوم السابع" أن الشركة رغم أنها منشأة بغرض استثمار أراضى الهيئة فهى لا تستطيع استثمار أى قطعة من أراضى السكة الحديد بدون الحصول على موافقة مسبقة من الهيئة على المشروع الذى سيقام على هذه القطعة، وأن كثيرا ما تتأخر هذه الموافقات بدون سبب، كما أنها تتسلم الأرض عليها كم غير عادى من العوائق مما يعطل استثمارها، وإلى نص الحوار.
بداية.. حدثنا عن وضع الشركة وإيراداتها خلال العام الماضى؟
إيرادات العام الماضى وصلت إلى 258 مليون جنيه.. فى عامى 2016 و2017 حققنا حوالى 500 مليون جنيه بزيادة 2000% عن عامى 2014 و2015.. نحن لدينا 5 قطاعات فى الشركة.. عقارى، واستثمار إعلانى، ومشروعات متوسطة وصغيرة، ومحطات كبرى ومولات، واستثمار لوجيستى.
أيهم القطاع الأعلى إيراد؟
احنا مهتمين بكل القطاعات وتحقيق تنمية فيها.. لكن ركزنا فى 2016 أكثر على القطاع العقارى وحققنا نسبة تنمية فيه فوق الـ450%.. وفى 2017 ركزنا على النشاط الإعلانى وحققنا نسبة تنمية فوق الـ 400%.. نحن أبرمنا حجم التعاقدات تفوق الـ2.5 مليار جنيه خلال 2017 فقط.
ما نوع مشاركة القطاع الخاص فى تنفيذ تلك المشروعات؟
90% من المشروعات التى نفذناها كانت من خلال مشاركات بين القطاع الخصا والشركة.. وحاليا نفكر فى تنفيذ ذاتى من خلال الشركة.. بحيث تمول وتنفذ المشروع وحدها.
كيف تقيمون قيمة المشروع أو حجم استثماراته وقيمة الأرض التى سيقام عليها ونسبة مشاركة القطاع بالمشروع؟
طبقا لاشتراطات الدولة نذهب إلى 2 أو 3 أو 4 مثمنين قانونيين مرخصين من قبل الدولة وهيئة سوق المال ووزارة المالية والبنك المركزى، ونأخذ متوسطات الأسعار أو نأخذ أعلى سعر ونبدأ نشتغل عليه.. نحن كان عندنا قائمة فيها 138 اسم مثمنين قانونين فى الجهاز الحكومى للدولة.. لكن هذا الأمر تغيير الشهر الماضى وجاءنا تعليمات من رئاسة مجلس الوزراء أننا نذهب لأحد 5 جهات حكومية تقييم وتثمن المشروع.. بعد التقييم بعرف قيمة الأرض بتاعى اللى هيقام عليها المشروع.. ودى بتكون حصة الشركة فى رأس مال المشروع.. لو قيمة الأرض مليون جنيه تبقى حصة مالى مليون فى المشروع، ولو قيمة الإنشاءات مليون تبقى المشاركة 50% لكل طرف.. لو قيمة الأرض 2 مليون والإنشاءات مليون تبقى نسبتى فى المشروع تقريبا 70% والمستثمر 30%.. وهكذا لو العكس.. يعنى بناء على قيمة الأرض تحدد نسبة مشاركتى برأس مال المشروع.
وبعد التعليمات الجديدة الصادرة من رئاسة مجلس الوزراء بدأنا مباشرة فى تنفيذها.. نحن أصبح لدينا 5 جهات حكومية تقوم بدول المثمن القانونى.. هى جهاز الخدمات الحكومية فى الدولة واللجنة العليا لتثمين الأراضى التابعة لوزارة الزراعة وهيئة التنمية الصناعية وهيئة المجتمعات العمرانية وهيئة التنمية السياحية.. 5 جهات حددتهم الدولة وأنا بختار أى واحد من هذه الجهات لتقييم المشروع.
ما الخطوة التالية لتقييم المشروع من قيمة الأرض والإنشاءات؟
بدخل المشروع فى دراسة استثمارية.. عندى من الشركة تقوم بدراسة أفضل استثمار لهذا الموقع.. هل هو سكنى؟.. هل تجارى؟.. هل هو إدارى أم سكنى تجارى إدارى معا؟.. وبعد كده نطرحه للاستثمار وفقا لقانون الاستثمار الخاص بالشركات رقم 159 لسنة 1981.. اطرح تنفيذ المشروع فى مزايدة ولما تفشل أتوجه للأمر المباشر.. قانون المناقصات والمزايدات رقم 89 لسنة 1998 غير ملزم لنا.. وفقا لقانون 159 عندنا حرية أكثر لدفع عجلة الاستثمار والتخلص من القيود.
كيف تختار المستثمر أو الشريك الذى سيشاركك تنفيذ المشروع خلال توجهك لتعاقد بالأمر المباشر؟
من استعراض سابقة الأعمال وبحث عرضه فنى ومالى.. لكن السوق فى مصر ليس سهل.
بمعنى؟
كل أراضى السكة الحديد عليها معوقات.. معنديش أرض سداح مداح كده.. كل أراضى على مبانى لعمال السكة الحديد بخرجهم وببنى بدلا لهم.. عليها ورش.. عليها مبانى إدارية للسكة الحديد.. لازم قبل ذلك أوفر الأرض البديلة وأبنيها لهم.. فالموضوع بياخذ وقت وبالغ الصعوية والتعقيد.
من يقوم بإزالة هذه المعوقات؟
المستثمر.. هيئة السكة الحديد مبتعملش حاجة خالص.. بتعاقد مع لمستثمر.. هو من يقوم بإزالة العوائق بالاتفاق مع لشركة ومساعدتها.
أليس مفترض تتسلم الأرض وتسلمها للمستمر بدون عوائق؟
دى تبقى حاجة خيالية.. تعطينى السكة الحديد أرض خالية من العوائق؟!.. اروح استثمرها مباشرة وجود عوائق عليها؟!.. مش ده الواقع اللى بيحصل.. مثلا عندنا موقع فى سوهاج استغلناه العام الماضى كان عليه 63 أسرة كانوا عاملين بالسكة الحديد وخروجوا معاش.. الموقع مساحته 5 آلاف مترو وهم 63 أسرة.. يعنى عمارة واحدة على مساحة 300 أو 400 متر تسكنهم كلهم.. أنا بحاول أشوف لهم مكان بديل وابنى لهم عمارة تجمّعم.. التفاوض معهم وإخراجهم موضع فى غاية الصعوية.. ده بياخذ وقت وموضوع فى أصعب ما يكون.. بشتغل وأخذ موافقات هيئة السكة الحديد وبشتغل على المحليات وشرطة النقل والمواصلات.. بشتغل كل الاجهزة المتاعة معايا عشان نزيل هذه المعوقات.
هذا سكن مصلحى مفترض تنتهى علاقة العمال به قانونا بمجرد بلوغهم سن المعاش.. هم ليس لهم وضع قانونى فى هذا السكن؟
معنديش فكرة.
هل تتعاون الأجهزة التى ذكرتها معك فى إزالة تلك المعوقات؟
فيه تعاون طبعا.. لكن ليس كاف.. والتعاون ده سبب جاحنا.. ولو التعاون زاد النجاح هيبقى أكبر.. احنا حققنا 500 مليون جنيه إيراد كاش فى سنتين.. انا كنت مستلم الشركة السنة اللى فاتت محققة 10 مليون جنيه فقط فى العام اللى كان قبلى.. كنت مستملها فيها خسائر فى الإعلانات.. فيه عقد كنا ماضيينه للمترو بـ 175 مليون جنيه لمدة 5 سنوات ومش بيجيب تكلفته.. احنا تعاقدنا على إعلانات فى 2017 بقيمة 1.7 مليار جنيه.. سكة حديد ومترو.. عملنا استراتيجة جديدة وهكيلة كاملة للشركة وبدأنا نشتغل بشكل مختلف.. لذلك حققنا حجم استثمارات غير مسبوق فى مصر.. احنا نعتبر الشركة الاولى فى مصر التى أبرمت حجم تعاقدات إعلانية بهذا الحجم.. تعاقد المترو مستمر 3 سنوات قادمة أخرى.. والسكة الحديد مستمر لمدة 10 سنوات.. والسكة الحديد والمترو تحصل على حصتها من هذه التعاقدات التى تزيد على 80% وفقا لطبيعة كل مشروع وتعاقد.
كيف تتعامل الشركة مع المستثمرين الغير ملتزمين فى سداد المستحقات أو الدفعات المفروضة عليها فى التعاقدات؟
بنبذل كل المحاولات لتسهيل الأمور وإزالة العوائق أمام المستثمر.. لكن مطلوب منه نسبة التعاون لكى نعرف نساعده.. ونجاح المشروع نجاح لكلا الطرفين.. خلال التعاقد اتفقنا على تدفقات نقدية غير مرهونة بأى شئ.. لازم تورد وتسدد للشركة فى مواعيدها.. وأحنا نعمل بأقصى ما يمكن لإزالة أى عوائق أمامه.. ما علينا هو مساعدته فى حل هذه العوائق.. المستثمر عليه التعاون معنا فى حلها.
ماذا تفعلون تجاه من لا يلتزم فى سداد مستحقات الشركة خصوصا أنه معروف عن تعاقدات السكة الحديد أنه لا يتم سداد مستحقاتها فى مواعيدها وهناك عدم التزام من المستثمرين؟
عندنا شوية تأخرات فى السداد.. اللى عنده ظرف بنطلب منه يعرض علينا ويرفع مذكرة بالعوائق.. وبندرسها فى مجلس الإدارة بالشركة ولو اقتنعنا بنجدولها له.. لكن لو مببعتش ليا ولا طلب إعادة جدولة أو قالى ما هى العوائق بتأخذ الإجراءات القانونية.
هل واجهتكم شيكات بدون رصيد؟
احنا اكتشفنا شيكات بترتد لنا عشان مفيش رصيد كاف يغطيها.. انا بنفذ الهندسة المالية اللى تعلمتها فى أوربا هنا.. مع اختلاف حجم العمل.. أنا 37 خبرة فى الاستثمار داخل وخارج مصر.
تردد وجود تجاوزات من قبل موظفى الشركة فى الإعلانات وتعاقدات المشروعات العقارية؟
عندنا مراجعة داخلية داخل الشركة ولدينا مراقب خارجى ورقابة قوية.. احنا هيكلنا الشركة واستحدثنا إدارة للرقابة الداخلية.. ولدينا لجنة للمراجعة من أعضاء مجلس الإدارة.. وأى تفاوت فى الأرقام بنراجعه.
ماذا عن تحقيقات الرقابة الإدارية الاخيرة فى أداء وحسابات الشركة؟
كان فيه قرار بتشكيل لجنة من قبل هيئة السكة الحديد لفحص أعمال الشركة.. اللجنة طلعت ملاحظات ونحن ردنا عليهم وقلنا مفيش حاجة وكل التعاقدات سليمة.. وجاءت الرقابة الإدارية وفحصت هذا الأمر مرة أخرى على مدار أسبوع بمقر الشركة وحتى الآن لم نتلق أى شىء أو ملاحظات.. لكن وصلت لنا رسائل تطمينية.. احنا كل شغلنا سليما ومعندناش أى حاجة مخالفة.
قبل توليك رئاسة الشركة منذ عامين كانت أرباح 10 مليون جنيه فى السنة واليوم تتحدث عن زيادتها 2000%.. ما الأختلاف الذى حدث وأدى لتحقيق هذه القفزة فى الأرباح إذا كانت إمكانيات الشركة لم تتغير؟
السنة السابقة على تحملى مسئولية رئاسة الشركة كانت الشركة محققة 10 مليون جنيه، وفى آخر عامين عقب تحملى المسئولية بعد بفع حصة الهيئة والضرائب حققنا صافى أرباح 200 مليون جنيه يعنى 100 مليون يعنى زيادة الأرباح بنسبة%1000% فى السنة.
كيف تحقق ذلك؟
الإدارة.. عندى ثقة غير مسبوقة بالإنسان المصرى والقدرة للتحول غير عادية.. تحول لحظى..حللنا الوضع بالشركة بدون أى رياء ووضعنا رؤية للوصول لما وصلنا له.. ووضعنا مخطط للعمل وبناء عليه بدأنا نشتغل وحققنا ما وصلنا إليه.
يعنى الوضع حدث بسبب سوء إدارة أم تجاوزات؟
مقدرش أقول سوء إدارة.. كل واحد جه فى الشركة كان له نجاحات معينة.. لكن النجاح فى قطاع حكومى بهذا الشكل يحتاج إصرار شوية وإيمان وتفضل مكمل.. يعنى استمرارية الأداء.. يعنى متملش.
أراضى السكة الحديد مأخوذ عنها عقودها قديمة وبأسعار زهيدة وعليها وتعديات؟
فيه طبعا.. وبنحاول نعدل كل ده وبنشتغل نغير هذا الوضع.. مشكلتنا فى مصر فى الإدارة وليس فى الموظفين.. الموظف هيشتغل على حسب المدير.
ماذا تطلب من هيئة السكة الحديد المالكة للشركة التى ترأسها؟
التعاون والتكاتف لأن نجاح الشركة يعنى نجاح الهيئة.. فدفع منظومة الاستثمار بالشركة فى صالح الهيئة والوزارة.. ونتائج أعمالنا غير مسبوقة.. احنا عملنا صافى ربح 2000% فى عامين.. فميش الكلام ده فى الدنيا كلها.. فيه أو 10 أو 15 أو 20% على الأقصى.. انا عامل 2000% بعد حصة الهيئة والضرائب فى عاملين.. صافى أرباح التشغيل 1391%.. إجمالى الإيراد 438%.. إجمالى الربح 559%..دى نتائج أعمال محصلتش فى الدنيا قبل كده.
من اتخذت ضده إجراءات قانونية بسبب عدم التزامه فى سداد الدفعات النقدية المستحقة عليه للشركة وفقا للتعاقدات؟
مفيش حاجة عندنا اسمها تعثر.. فيه خلاف أو عدم قدرة على السداد.. ولما يبقى فيه حاجة كده لازم يجى المستثمر ليا.. مفيش حد له حق أو أى طلب منطقى داخل الشركة ورفض.
هل المتعثرون أو المخلون بالتعاقدات يحاولن محاربة الشركة؟
ميفرقش معناما يفعلوه.. الحكومة غير ملتفتة سوى تشتغل لصالح المواطن والدولة لان الضغط من فوق عالى جدا.. والإصرار على الإنجاز عالى جدا.. الرئيس الحاجة التى يستغرق تنفيذها 3 سنوات بيقول سنة واللى عاوزة سنة بيقول 6 شهور.
المهندس عاطف عبد الحميد وزير النقل الأسبق ومحافظ القاهرة الحالى قال أن أراضى السكة الحديد لو أُحسن استغلال قادرة وحدها على وقف خسائر السكة الحديد؟
موافق تماما على هذه المقولة بعنف.
متى يمكن ذلك؟
الموضع ليس مرتبط بالشركة وحدها لكن يتطلب تعاون وتكاتف الجميع.. انا عندى مشروع واحد مقام على قطعة أراض صغيرة مساحتها 15 ألف متر مربع فى طنطا جلب 800 مليون جنيه.. ودى قطعة واحدة.. انا حجم تعاقداتى فى السنتين اللى فاتوا يصل إلى 5 مليار جنيه.. لو أنا اشتغلت فى مناطق تانية كتير واتسمح لى واتساعدت ممكن احقق ذلك.. لو تم الاستغلال الأمثل بالتعاون بين كل الاطراف المعنية لن يكون عندنا مشكلة فى السكة الحديد.
ما الذى يمنع تحقيق ذلك أو هذا التعاون؟
أنا بطلب من السكة الحديد موافقاتها لكى أستثمر أى قطعة أرض.. لازم احصل على موافقاتها وعدم ممانعتها.. أول ما أحصل على هذه الموافقات بشتغل.
هل فيه تأخير فى الموافقة أو رفض؟
نعم فيه تأخير وعوائق.. فيه تأخير فى اتخاذ القرار.
..
وما سبب تأخير الهيئة فى منحك موافقتها طالما هى فى صالحها بالأساس؟معرفشى.. تسأل الهيئة.. هو مفروض يكون عنده مخططات مستقبلية لاستثمار هذه الأرض وتسلمها لى لكن هذا لم يحدث.. الأرض لما أطلبها للاستثمار ويكون لها جدوى مفترض أحصل على موافقتها مباشرة بدون تأخير.
الشركة تأسست فى 2004 بالأساس بغرض استغلال أراضى السكة الحديد.. أليس لك حق استثمارها واستغلالها بدون الإجراءات الروتينية؟
بدون موافقة الهيئة مقدرش استثمر.. الارض تحت سطوة السكة الديد تماما.. انا بأخذ الارض قطعة قطعة.. والى بأخذها بشتغل عليها.. واتمنى اخذها بدون عوائق.. أنا مستعد اعمل مليار جنيه إيراد فى 2018/ 2019 لو التعاون زاد.. أنا قبلت مسئولية الشركة لانى شايف أنها شركة مليارية وممكن تكون من أهم شركات الاستثمار فى مصر.. دى شركة غير عادية واغناهم على الاطلاق.. وعندنا المفاتيح كلها.. واشتغلنا فى أفضل مؤسسات العالم وقادرين نحقق ذلك.. كل ما التعاون هيزيند هنحقق أكثر.. إلى احنا حققناه رغم أنه غير مسبوق فانا مش مبسوط بيه وغير مرضى لى.. ونقدر نحقق 10 أضعاف ذلك لو التعاون زاد.. احنا كان عندنا عقد إعلانات مع المترو بـ175 مليون ومش بجيب إيراد يغطيه النهادرة عندى تعاقدات إعلانات 1.7 مليار جنيه...القماشة دى مجبتشهاش معايا.. كل اللى فى الامر شفنا الفرص المتاحة واشتغلنا عليها.. ولسه بس نتساب فى حالنا.
مين اللى بيحاول ميسبكوش فى حالكم؟
عاوزين كل اللى حولنا يبقى دافع ومساعد ويؤمن بقدراتنا.. لازم لما نحل مشكلة نحل هذه المشكلة وعلاقاتها بالمشاكل الأخرى.. لو حبنا نعمل مجتمعات عمرانية جديدة لازم اتكلم مع الداخلية والنقل عشان أوفر الأمن والمواصلات.. عندنا دعم لكنه غير كاف.. نسب التنفيذ دى الغير مسبوقة فى عالم الاستثمارات عشان فيه دعم.. لو قلنا عاوزين نحقق مليارات عشان نغطى جزء محترم مما تحتاجه السكة الحديد فلازم الدعم يزيد ومجهودنا لازم يزيد.. والدعم ده لو زاد هنحقق أكثر.
