السيناريوهات القانونية عند ضياع عقد الإيجار من المالك ورفض المستأجر المغادرة عند انتهاء مدته.. 3 حالات حددها المشرع يعفى فيها المؤجر من تقديم أصل العقد.. والنقض تتصدى للأزمة.. وخبير يوضح الخطوات

في كثير من الأحيان يتعرض المؤجر إلى فقد أصل عقد الإيجار – الخاضع لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية - وعند مقاضاة المستأجر بدعوى إخلاء يفاجأ بعدم قبول الدعوى لعدم تقديم أصل عقد الإيجار، يأتي ذلك في الوقت الذي لا يزال الجدل دائرا حول قانون الإيجار القديم والثغرات القانونية، التي قد يستخدمها كل طرف سواء المالك أو المستأجر تجاه الآخر، ومن هذه الثغرات. 

مسألة ضياع عقد الإيجار من "المالك" من الإشكاليات التي تحتاج إلى تقنين خلال الفترة المقبلة حتى يضمن المالك حقه، حيث يتعرض في هذه الحالة لإنكار المستأجر، فكيف يتمكن المؤجر من إقامة دعواه والرد على هذا الدفع والحلول والسيناريوهات القانونية لعدم ضياع الحق من أهله، وهل هناك فرق إذا كان تاريخ العقد سابق على صدور القانون 52 لسنة 1969 أو إذا كان تاريخ تحرير عقد الإيجار لاحق على صدور القانون رقم 52 لسنة 1969. 

الحلول والسيناريوهات عند ضياع عقد الإيجار من المالك ورفض المستأجر المغادرة عند انتهاء مدته

في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تتعلق بالإجابة على السؤال.. متى يعفى المؤجر من تقديم أصل عقد الإيجار عند مقاضاة المستأجر في المنازعات الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن، وكيف تصدت محكمة النقض لتلك الأزمة بين المالك والمستأجر؟ وماذا إذا كانت العلاقة الإيجارية قد نشأت قبل العمل بأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969.

 بحسب الخبير القانونى والمحامى مجدى عزام: هناك 3 عناصر تدور حولها الإجابة على السؤال المطروح لضمان حقوق المالك في مقابلة المستأجر حال ضياع عقد الإيجار ورفضه المغادرة والإخلاء حال انتهاء العقد تتمثل تلك العناصر في التالي:

1- إذا كان تاريخ العقد سابقا على صدور القانون 52 لسنة 1969 فلا حاجة لتقديم أصل العقد، حيث يجوز للمؤجر إثبات العلاقة الإيجارية بأي دليل "صورة – إنذار عرض أجرة - شهادة مشتملات.." إعمالا للمادة 9 مدني.

2- إذا كان لاحق على هذا التاريخ يمكن للمؤجر التمسك بأحكام المواد 20 و21 إثبات.

3- يمكن للمؤجر إقامة دعواه بالإخلاء ضد المستأجر بصورة العقد، فإذا جحدها أضاف سبب للإخلاء لعدم وجود سند، مستندا على سندات ملكيته، فينتقل عبء الإثبات على المستأجر لتقديم سنده.

أولا: أنه لا إلزام على المدعى لتقديم أصل العقد إذا كان تاريخ تحريره سابق على صدور القانون رقم 52 لسنة 1969

وفى حالة الأولى – فلا إلزام على المدعى لتقديم أصل العقد إذا كان تاريخ تحريره سابق على صدور القانون رقم 52 لسنة 1969  

1-مفاد نص المادة 9 من القانون المدني: "تسرى في شأن الأدلة التي تُعدّ مقدماً لإثبات التصرفات القانونية تخضع في إثباتها للقانون الساري وقت إعداد الدليل أو في الوقت الذي ينبغي إعداده فيه.

2- كما نصت المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977: " اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب اثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقارى الكائنة بدائرتها العين المؤجرة"، وتلك المادة هى ذاتها المقابلة لنص المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969 الملغى والذي كان معمول به اعتبارا من 18 اغسطس 1969.   

خلاصة النقطة الأولى:

ويضيف "عزام": وعلى ذلك فإذا كانت العلاقة الإيجارية نشأت قبل العمل بأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 فإن إثبات العلاقة الإيجارية فى هذه الحالة يخضع للقواعد العامة السارية وقت ذاك، ومن ثم يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات المقررة قانوناً، حيث أنها حررت قبل سريان ما استحدثه المشرع من تعديل استوجب إلزام المؤجر بإبرام عقود الإيجار كتابة،

فيجوز للمؤجر اقامة دعواه ولو بصورة عقد الايجار إعمالا للمادة 9 من القانون المدني-  لأن في ذلك التوقيت – قبل 18/8/1969 لم يكن المشرع اشترط أن يكون عقد الإيجار مكتوبا عقد الإيجار بحسب الأصل أنه من العقود الرضائية يخضع في قيامه وانقضائه لمبدأ سلطان الإرادة – فيما عدا ما فرضه القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدأ في حدودها دون مجاوزة لنطاقها.

رأى محكمة النقض في النقطة الأولى   

وفى هذا الشأن – سبق لمحكمة النقض التصدي لمثل تلك الأزمة في الطعن المقيد برقم 9238 لسنة 64 – حيث قالت في حيثيات الحكم أن المشرع مع إبقائه على مبدأ رضائية عقد الإيجار قصد من حيث إثبات العقد حماية الجانب الضعيف فيه وهو المستأجر، فاشترط فى إثبات العقد من جانب المؤجر أن يكون بالكتابة بحيث لا يجوز إثباته بالـبـيـنة إلا إذا وجـد أحـد مـسـوغـات الإثـبـات بالـبـيـنة فـيـما يجـب إثباته بالكـتابة، فإذا كانت العلاقة الإيجارية قد نشأت قبل العمل بأحكام القانون رقم 52 لسنة 1969 وقبل سريان ما استحدثه من تعديل استوجب إلزام المؤجر بإبرام عقود الإيجار كتابة، فإن إثبات العلاقة الإيجارية فى هذه الحالة يخضع للقواعد العامة السارية وقت ذاك ومن ثم يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات المقررة قانوناً، ولا يلزم إبرام عقود الإيجار كتابة ولا تخضع فى إثباتها لحكم أى من المادتين 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969، 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالفتي الذكر.

ثانيا: إذا كان تاريخ تحرير عقد الإيجار لاحق على صدور القانون رقم 52 لسنة 1969  

أما في الحالة الثانية: إذا كان العقد بعد 18/8/1969 فيلزم أن يتقدم المؤجر بعقد مكتوب لكن الحلول فى هذه الحالة تتمثل في التالى: يجوز للمؤجر طلب إلزام المستأجر بتقديم أصل نسخة عقد الإيجار التي تحت يده إعمالا للمواد من 20 إلى 23 إثبات وفقا للآتي:

1- أن يطلب من المحكمة إلزام المستأجر بتقديم نسخة العقد لكونه محرر مشتركا.

2- أن يعلن خصمه ببيانات عقد الإيجار وأوصافه ومضمونه وتاريخه ووجه ارتباطها بالدعوى وأدلة أن العقد تحت يد خصمه- كما لو كان المستأجر عرض الأجرة بإنذار عرض أو تقدم بإيصال سداد للأجرة.

3- في حالة إنكار الخصم يتم تحليف المنكر يمين بأن العقد لا وجود له أو أنه لا يعلم وجوده ولا مكانه.

ومفاد نصوص المواد من 20 حتى 23 من قانون الإثبات أن ما أجازه المشرع للخصم بأن يطلب تكليف خصمه بتقديم أي محرر منتج في الدعوى يكون تحت يده في الحالات التي بينها بيان حصر، ومنها إذا كان المحرر مشتركاً بينه وبين خصمه بأن كان لصالحهما أو مثبتاً لالتزاماتهما وحقوقهما المتبادلة مشروطة ببيان أوصاف الورقة المطلوب تقديمها ومضمونها ووجه ارتباطها بالدعوى وفائدتها للفصل فيها والدلائل والظروف التي تؤيد أنها تحت يد خصمه، فإذا أثبت الطالب طلبه على النحو المتقدم، وأنكر الخصم، ولم يقدم الطالب إثباتاً كافياً لصحة الطلب وجب على المحكمة أن تحلف المنكر يميناً بأن المحرر لا وجود له أو أنه لا يعلم وجوده ولا مكانه.

ثالثا: يمكن للمدعى "المؤجر" أن يعدل أو يضيف سبب للإخلاء عند جحد المستأجر للصورة المقدمة من المؤجر

أخيرا نؤكد أن الحل الثالث أن يضيف المدعى سبب لطلب الإخلاء وهو لعدم وجود سند لشغل العين، مما ينقل عبء الإثبات على المستأجر لتقديم سنده في شغل العين، ويجبره على تقديم نسخة عقد الإيجار أو الاعتراف بصورة النسخة المقدمة من المدعى المؤجر.