لملايين الملاك والمستأجرين.. النقض تُرسخ عدة مبادئ فى حكم حديث: جواز تغيير الورثة لنشاط العين المؤجرة بشروط.. والحيثيات تؤكد: لابد من ممارسة ذات النشاط الذى كان يمارسه المورث قبل تغير النشاط

أصدرت دوائر الإيجارات بمحكمة النقض، برئاسة المستشار مصطفى أحمد المرسى، حكماَ مهماَ بشأن تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر حيث رسخت فيه لحزمة من المبادئ القضائية، قالت فيه:  "المستأجر له حق تغيير وجه استعمال العين المؤجرة لغير غرض السكني، وذلك بشرط أن يكون التغيير لا يسبب ضرراً للمبنى، أما تغيير الورثة للنشاط مشروط بأن يكون وقت تلقيهم حق الامتداد قد مارسا ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثهما المستأجر الأصلي قبل تغيير النشاط".  

المحكمة في حيثيات الطعن المقيد برقم 12898 لسنة 77 قضائية، فندت العلاقة بين المالك والمستأجر وورثته حيث أكدت على أن القاعدة المقررة في قضاء محكمة النقض أنه للمستأجر وفقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يُغير أوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لم يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التي استلزمتها هذه المادة، ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تُجيز الإخلاء والتي تضمنتها ذات المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقاً للقانون أن يُغير فيما بعد النشاط الذى كان يمارسه مورثه من قبل وفاته ما دام لم يُثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه . 

الوقائع.. الوريث يغير نشاط المحل من حياكة لـ"جزارة"

الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الأول الدعوى أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الحانوت المبين بالصحيفة وعقد الإيجار المؤرخ 3 أغسطس 1971 والتسليم، وذلك على سند من أنه بموجب هذا العقد استأجر مورث المطعون ضده الأول ذلك الحانوت بقصد استخدامه في حياكة الملابس، وعقب وفاته قام الأخير بتغيير النشاط إلى تجارة وبيع اللحوم والخضروات المجمدة، فأقام الدعوى .

المحكمة تقضى لصالح الوريث وترفض دعوى الطرد

وفى تلك الأثناء - ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن أودع تقريره، أدخل الطاعن المطعون ضدها الثانية باعتبارها من ضمن ورثة المستأجر الأصلي، وحكمت المحكمة بالطلبات، واستأنف المطعون ضدهما هذا الحكم بالاستئناف رقم 14 لسنة ١٢٣ ق القاهرة وبتاريخ 16 أبريل 2007، قضت بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى، فطعن الطاعن على هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره ، وفيها التزمت النيابة رأيها . 

صاحب المحل يطعن لإلغاء الحكم

الطاعن على الحكم المطعون فيه نعلا عليه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفى بيان ذلك يقول إن مناط امتداد عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر ممارستهم ذات النشاط الذى كان يمارسه مورثهم وقت تلقيهم الحق في الامتداد، ويكون لهم بعد امتداد العقد إليهم تغيير النشاط، إلا أن المطعون ضدهما لم يمارسا ذات النشاط الذى كان يمارسه مورثهما قبل وفاته وقاما بتغييره من حياكة الملابس إلى تجارة وبيع اللحوم المجمدة، ومن ثم فلا يحق امتداد العقد إليهما، وإذ قضى الحكم المطعون فيه برفض دعواه بطلب الإخلاء استناداً إلى أحقية من امتد إليه عقد الإيجار في تغيير النشاط وخلو الأوراق مما يفيد أن ذلك التغيير قد أضر بسلامة المبنى أو الصحة العامة أو منافياً للآداب بما يعيبه ويستوجب نقضه .

محكمة النقض ترسخ لحزمة من مبادئ لامتداد عقد الايجار  

المحكمة فى حيثيات الحكم قالت أن هذا النعى في محله - ذلك أنه لما كان النص في المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 – والمقضي بعدم دستوريتها في الطعن رقم 44 لسنة 17 ق بتاريخ 22 فبراير 1997 – وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية والذى نُشر بتاريخ 16 مارس 1997 بالعدد رقم 10 مكرر من الجريدة الرسمية على أن يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر النص الآتى:

"فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقاً للعقد، يستوى في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم "، وفى المادة الرابعة منه: "تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي يحكمها القانون رقم 39 لسنة 1977 المشار إليه، والقانون رقم 136 لسنة 1981 " وفى المادة الخامسة منه " يُنشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويُعمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى فيُعمل بها اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ المشار إليه ". 

والنص في المادة الثانية من اللائحة التنفيذية للقرار بقانون رقم 6 لسنة 1997 الصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 بتاريخ 16 مايو 1997، والمنشور بالجريدة الرسمية العدد 28 مكرر بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أن: " تسرى أحكام هذه اللائحة على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي يحكمها القانونان رقما 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ... "، والنص في المادة الرابعة من تلك اللائحة على أنه: " يُعمل بأحكام الفصل الأول منها – الاستمرار بأثر رجعى طبقاً للفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المعدلة بالفقرة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 – اعتباراً من 9 سبتمبر 1997.

شروط امتداد العقد لصالح الورثة

وفى المادة السابعة منها على أنه: " ... ويُشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقاً للعقد"، يدل على أنه اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 ، فإن المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجارى أو صناعى أو مهنى أو حرفى بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المستفيدين استعمالهم العين في ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلى طبقاً للعقد حال حياته، وذلك بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلى بعد وفاته باعتباره ضابطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالى والتجارى. 

ولما كان للمستأجر وفقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يُغير أوجه استعمال العين المؤجر ما دام لم يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التي استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تُجيز الإخلاء والتي تضمنتها ذات المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقاً للقانون أن يُغير فيما بعد النشاط الذى كان يمارسه مورثه من قبل وفاته ما دام لم يُثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه .

شروط الإخلاء

لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض دعوى الطاعن بالإخلاء استناداً إلى أحقية المطعون ضدهما في تغيير نشاط مورثهما وخلو أوراق الدعوى، مما يفيد أن ذلك التغيير الذى قام به المطعون ضدهما من ترزى النشاط الذى كان يمارسه مورثهما المستأجر الأصلى إلى محل لتجارة وبيع اللحوم المجمدة قد أحدث ضرراً بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو استُعمل في أعمال منافية للآداب.

وجاء الحكم المطعون فيه – وفقا لـ"المحكمة" - دون أن يقف ويتحقق من بحث ما إذا كان المطعون ضدهما بشخصهما أو بواسطة نائب عنهما وقت تلقى الحق في الامتداد قد مارسا ذات النشاط الذى كان يمارسه مورثهما المستأجر الأصلى وهو حياكة الملابس – ترزى – قبل تغيير النشاط إلى تجارة وبيع اللحوم المجمدة حتى يمتد عقد الإيجار سند الدعوى إليهما، ومن ثم يحق لهما بعد ذلك القيام بذلك التغيير، فإنه يكون معيباً بالقصور في التسبيب، مما جره إلى الخطأ في تطبيق القانون مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن على أن يكون مع النقض الإحالة .