الواقع يؤكد أن هناك نوعين من التعامل على أى عقار فى مصر موجود فى 29 محافظة، وأن كل محافظة لها مراكز أو أقسام لكل قسم رئيس حى أو رئيس المدينة وتقسّم لعدة أحياء صغيرة أو شياخات، وأكثر من 25 قانون يحكم الملكية العقارية، و4 أنواع من الضرائب وحوالى 62 مدينة جديدة تتبع وزارة الإسكان والمجتمعات العمرانية ويتبعها 20 جيلا جديدا من المدن الجديدة ويتبع وزارة الإسكان والمجتمعات العمرانية الهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والتى يتبعها 42 مدينة جديدة.
وعلينا أن نعلم أن فى حالة شراء أى شخص لعقار – شقة أو قطعة أرض – فإن المشترى لا يكون مالكا لها إلا بعد تسجيل عقد البيع وأن الجهة المختصة بالتسجيل هى مصلحة الشهر العقارى والتوثيق ممثلة فى مأمورياتها ومكاتبها، وحرصاً على حماية ممتلكاتك، عندما تريد تسجيل الأرض أو البناء لابد من إتباع بعض الإرشادات والنصائح.
كيفية التعامل مع العقارات فى مصر وأنواعها
فى التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية فى غاية الأهمية تتعلق بعملية التعامل على أى عقار فى مصر سواء من عقارات الأهالى أو تابع لأى جهة حكومية مثل وزارة الإسكان من حيث العقارات المسجلة وغير المسجلة – بحسب الخبير القانونى شريف عبد السلام الجعار - المنسق العام لرابطة المستأجرين القدامى ورئيس لجنة الدفاع عن مستأجرى مصر.
فى البداية - إذا تعاملت على عقارات أهالى مثلا عادية غير تابعة لوزارة الإسكان والمجتمعات العمرانية والهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، فإذا كان العقار مسجل: يوجد نوعان من التسجيل كالتالى – وفقا لـ"الجعار":
الأول:
تسجيل رضائي: بمعنى الذهاب مباشرة إلى الشهر العقارى برفقة البائع شخصياَ أو معك توكيل من البائع بالتسجيل لك.
ثانيا:
هناك نوع أخر من التسجيل يتم عن طريق المحكمة يسمى صحة ونفاذ - وبعد ذلك يتم تسجيل الحكم فى الشهر فهنا ستخضع لـ5 قوانين تحكم الشهر العقارى والتوثيق وهى:
1-قانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري.
2-القانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العينى.
3-قانون 27 لسنة 2018 فى شأن تنظيم بعض أحكام الشهر العقارى فى المجتمعات العمرانية الجديدة.
4-قرار وزير العدل رقم 8547 لسنة 2018 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 27 لسنة 2018 فى شأن تنظيم بعض أحكام الشهر العقاري.
5-قانون رقم 93 لسنة 2018 (17) قانون الإسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقاري.
قانون السجل العينى
أما أن يكون العقار غير مسجل:
يتم عمل صحة توقيع وفى كل الأحوال يتم الشراء بعقد بيع ابتدائي وتوكيل مخصص بالبيع للنفس وللغير أو عقد وكالة، وإذا تعاملت على عقار تابع للأوقاف: فقد حذرت وزارة الأوقاف من قيام أى من المتعاقدين على أى وحدة سكنية من الأوقاف بالتعامل عليها بالبيع أو التنازل أو التأجير من الباطن دون الرجوع إلى الهيئة لعمل الإجراءات اللازمة قانونًا.ثانيا: وإذا تعاملت على عقار فى المدن الجديدة التي تتبع وزارة الإسكان والمجتمعات العمرانية ويتبعها 20 جيل جديد من المدن الجديدة ويتبع وزارة الإسكان والمجتمعات العمرانية الهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والتي يتبعها 42 مدينة جديدة: فهنا ستخضع:
1-اللائحة العقارية لهيئة المجتمعات العمرانية في فبراير 2019 وافق مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، على إقرار اللائحة العقارية الجديدة لتنمية العمرانية الخاصة بالهيئة وتقوم الهيئة بالتخصيص المباشر للأراضي ومنها المطورين العقاريين.
2-القانون رقم 17 لسنة 2019 في شأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها.
3- قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1631 لسنة 2019 بإصدار اللائحة التنفيذية للقانون رقم 17 لسنة 2019.
4-قرار وزير العدل 8547 لسنة 2018 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 27 لسنة 2018 بتنظيم الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة الوقائع المصرية العدد 226 تابع بتاريخ 9 أكتوبر 2018.
5-وزارة الإسكان من خلال قانون الإسكان الاجتماعي الذي يمنع بيع شقق الإسكان الاجتماعي و الأراضي، وتوقيع عقوبات على المخالف بجانب سحب الوحدة من الحاجز المخالف، وإلغاء التوكيلات، والذي كان وسيلة تعطي للمشتري أو التاجر الحق في التعامل مع الجهات الرسمية سواء جهاز المدينة أو الجهات الأخرى على هذه الوحدة.
6-تقنين وضع الوحدات السكنية في المدن الجديدة بشكل قانوني، أعلنت هيئة المجتمعات العمرانية، أنه يمكن لأي مواطن حصل على وحدة سكنية أو قطعة أرض التنازل عنها وفقا للشروط الواردة باللائحة العقارية.
7-وقد تكون الشقة من شقق المدن الجديدة فهناك إجراءات القانونية اللازمة لتسجيل وحدة سكنية بالشهر العقاري بالمدن الجديدة.
8-المجتمعات العمرانية تسمح لأجهزة المدن الجديدة بالتنازل عن الأراضي السكنية الصغيرة والوحدات وفقا لشروط اللائحة العقارية.
وكل هذه التعاملات بالمدن الجديدة تتبع وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية المصرية التى صدر لها القرار الجمهوري رقم 164 لسنة 1996 بتنظيم وزارة الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية حيث تم تحديد اختصاصات الوزارة ويتبعها 20 جيل جديد من المدن الجديدة، وتم تحديد اختصاصات الوزارة ومن المنشآت التابعة لكثرة التعاملات فيه الهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان والهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، والقانون رقم 59 الصادر في نوفمبر 1979 اعتبر هيئة المجتمعات العمرانية هي جهاز الدولة المسئول عن إنشاء وتنمية المجتمعات العمرانية الجديدة، وتتبعها 42 مدينة جديدة.
