فعادة ما يتساءل الملاك: اشتريت شقة بحصة شائعة في الأرض فهل لا يجوز لى قانونا المنفعة من السطح، فتكون الإجابة التقليدية: بشرائك الشقة فأنت مالك على المشاع، ثم يتسأل هل يحق لمالك العقار حرمان أحد الملاك فى نفس العقار من طلوع سطح العقار أو تركيب أطباق دش أو خزانات مياه أو المنور، فتكون الإجابة التقليدية: "ماينفعش صاحب العقار ياخد السطح لحسابه"، ثم يجيء المستأجرون وأحقيتهم في الانتفاع بسطح العقار باعتباره من ملحقات العين المؤجرة فالقانون المدني ألزم المؤجر أن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها.
مدى قانونية علاج المشاكل الأزلية للجراج والبدروم والسطح
في التقرير التالي يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية فى غاية الأهمية تهم ملايين الملاك والمستأجرين حول مشاكل الجراج والبدروم والسطح "الروف" والأسئلة الأزلية بشأن "مرافق العقار"، حيث إن المشترى حينما يقوم بشراء الشقة فإن عقد البيع يتضمن أن البيع يشمل حصة كاملة فى الأرض والمرافق الخاصة بالعقار وكلمة المرافق المدونة فى العقد هذه تشمل "البدروم + السطح + المنور + الجراج + الحديقة" وغيرها من المرافق إن وجدت، وبذلك يكون جميع الملاك في العقار من حقهم الانتفاع بكل المرافق الخاصة بالعقار، ولا يجوز لأي مالك من الملاك أن ينتفع بمرافق العقار بمفرده دون غيره أو يمنع دخول أو خروج أى شخص لأنها ملكية مشتركة – بحسب الخبير القانونى والمحامى بالنقض محمود البدوى.
فى البداية، أصل حكاية المرافق كانت تتمثل فى أن شقق "الروف" حينما كانت تباع للمشترى لم يكن لها نسبة فى الأرض طبقا للقانون 119 لسنة 2008 الذى كان يمنع التصالح فى الجهاز للمدن الجديدة ويصدر لها إزالة فورية، فجاء قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 على تشكيل اتحادات من مجموع من يشغلون وحدات تلك العمارات تسمى "اتحادات الشاغلين" لإدارة شئونها، ويتولى إتحاد الشاغلين الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته وقد أثبتت الممارسة والتجربة على أرض الواقع فشل صيغة إتحاد الشاغلين فشلا ذريعا، ثم جاء قانون التصالح رقم 17 لسنة 2019 بضم وحدات السطح والجراجات بالمدن الجديدة للتصالح في المخالفات – وفقا لـ"البدوى".
ولكن قبلهم وبعدهم لا بد أن نعرف أن الملكية بوجه عام لها موادها المواد من 802 إلى 824 لمالك الشيء وحده، فى حدود القانون، حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه ولمالك الشيء الحق فى كل ثماره ومنتجاته وملحقاته لا يجوز أن يحرم أحد من ملكه إلخ.. فهنا الحسم لأحكام النقض الطعنان رقما 5825، 7549 لسنة 77 القضائية جلسة 26 من نوفمبر سنة 2008 ملكية سطح عقار النزاع بموجب عقد مشهر واستبعاد السطح من الأجزاء المشتركة واقتصار ملكيته له منفرداً.
أولا : نبدأ بالملاك
السؤال الأول:
اشتريت شقة بحصة شائعة فى الأرض تناسب عدد الوحدات فى عمارة بنيت حديثاً ولم استلمها بعد، ومن ضمن بيانات الترخص أنها مكونة من خمسة أدوار والارضى جراج، وفى العقد كان مكتوبا أن السطح ملكية خاصة بالمالك وله حق البناء أو التعلية، فهل لا يجوز لى قانونا المنفعة من السطح فعلا أو حتى تركيب توصيلات هاتفية أو دش؟ وهل له الحق فى التعلية بعد شرائي الشقة وبيان حصتى الشائعة على عدد الأدوار الموجودة وقت الشراء؟ وهل له حق استغلال الجراج وبيعه كمعرض أو مطعم أو قهوة؟ وما هو حق الامتياز الذي أعطى له وورد بالعقد لحين سداد باقي الأقساط؟
الإجابة التقليدية:
بشرائك الشقة فأنت مالك على المشاع مع باقي السكان الأرض التي بنيت عليها العمارة وقد تم شراؤك للشقة بموجب الترخيص بالبناء المصرح به الإقامة عدد معين من الأدوار، وبالتالي لا يجوز لصاحب العمارة أن يقوم بالبناء والتعلية، لأنه ينتقص من حققكم في ملكية الأرض حتى ولو استطاع الحصول على ترخيص فمن حقكم الاعتراض، لأن الأرض لم تصبح ملكا له وإنما أصبحت ملكا لجميع ملاك الشقق على المشاع، وبالتالي فليس من حقه التصرف في هذه الأرض بزيادة عدد الملاك لها، إضافة إلى أن البناء والتعلية يضر بمصلحتكم المتمثلة في تعرض العقار للانهيار، وبالتالي من حقكم أيضا منعه من التعلية إبتداءا ولكن بالنسبة للسطح والجراج فإنهما منفعة عامة لجميع السكان.
السؤال الثانى:
هل يحق لمالك العقار حرمان أحد الملاك فى نفس العقار من طلوع سطح العقار أو تركيب أطباق دش أو خزانات مياه أو دخول المنور تركيب ماتور مياه أو الانتفاع بسطح العقار لحسابه ؟
الإجابة التقليدية:
"لا يجوز لصاحب العقار أن يأخذ السطح لحسابه ثم يردد أن صاحب العمارة وأفعل ما يحلو لى، وقتها تقوله مش في ملك غيرك أولا لما بتشترى شقة بيكون مكتوب فى العقد وأن البيع يشمل حصة في كامل الأرض والمرافق الخاصة بالعقار والمرافق دى تشمل السطح والمنور ولو فيه جراج أو حديقه أو خلافه .. كل الملاك فى العقار من حقهم الانتفاع بكل المرافق الخاصة بالعقار ولا يجوز أن حد ينتفع بحاجة لوحده أو يمنع دخول أو خروج حد لأن كل ده ملكية مشتركة، الملاك دلوقتى وأخدين كل حاجه لحسبهم الحل؟":
1– تقوم بعمل محضر فى القسم وتطلب معاينه أو ترفع جنحه مباشرة، ويكون معك صورة التعدى على تلك المرافق وتتهم الشخص الذى استولى على المرفق بتهمه غصب الحيازة، وهذه جنحة وفيها حبس طبعا.
2– ترفع دعوى مستعجل بوقف الأعمال المخالفة أو إزالة تلك التعديات أو الإعمال.
ثانيا: ثم المستأجرين
السؤال الثالث:
مدى أحقية في الانتفاع بسطح العقار باعتباره من ملحقات العين المؤجرة؟
نص المشرع المصري فى القانون المدني بالتزام المؤجر أن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تؤدي المنفعة التي أعدت لها وفقا لما تم عليه الاتفاق أو حسب طبيعة العقد، ومن هنا فالتزام المؤجر بالتسليم لا يقتصر علي تسليم العين المؤجرة فقط ودائما يشمل تسليم ملحقاتها أيضا وقد جري العرف علي أن سطح العقار يعتبر من ملحقاته، وللمستأجر أن ينتفع به.
ثالثا:
المشكلة التى مازال تأثيرها للأن كانت شقق "الروف"، لأنه لا يكون لها نسبة فى الأرض، وذلك كان طبقاَ للقانون 119 لسنة 2008 الذى كان يمنع التصالح فى الجهاز بالنسبة للمدن الجديدة ويصدر لها إزالة فورية غير أن ممنوع دخول خدمات لها من كهرباء ومياه والعدادات الموجودة فيها مخالفة غير أن العداد يكون باسم عداد سطح، فيستحيل تغيير عنوانك عليها ولا يوجد عليها اى تعامل فى العقارية في الجهاز، وهذا معناه إنها أساسا مش موجودة، ولكن جاء قانون التصالح رقم 17 لسنة 2019 بضم وحدات السطح والجراجات بالمدن الجديدة للتصالح في المخالفات.
رابعا :
وقد جاء ونص قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 على تشكيل اتحادات من مجموع من يشغلون وحدات تلك العمارات تسمى "اتحادات الشاغلين" لإدارة شئونها، ويتولى إتحاد الشاغلين الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعماري، وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار طبقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية للقانون المذكور.
وكما هو واضح، فإن إتحاد الشاغلين الآن قد حل محل مالك العمارة قديما، وألقى القانون على أكتافه مسئولية القيام بنفس المهام التى كان يقوم بها مالك العقار سابقا وهى: الحفاظ على سلامة العقار، وصيانته وترميمه، وتوفير الخدمات من حراسة ونظافة ومرافق، وقد أثبتت الممارسة والتجربة على أرض الواقع فشل صيغة إتحاد الشاغلين فشلا ذريعا، ويرجع ذلك إلى عدة أسباب، أهمها: استحالة الوصول إلى توافق بين الشاغلين حول معظم الأمور، والعزوف الشديد عن العمل التطوعى لخدمة المجموع، والاستهانة بالقانون.
خامسا:
ضم وحدات السطح والجراجات بالمدن الجديدة للتصالح في المخالفات بدأت بعض أجهزة المدن الجديدة تطبيق التصالح مع وحدات غرف السطح والبدروم والجراج في المدن الجديدة، فإنه يمكن التصالح على المخالفات البنائية في حالتين الأولى المتعلقة بمخالفات التجاوز فى مسطح غرف السطح عن المسموح به، بشرط أن يكون النشاط المخالف بتلك الغرف بنفس النشاط الأصلي لقطعة الأرض وكذا شريطة توفير أماكن انتظار للسيارات لكامل المبنى المخالف داخل حدود قطعة الأرض، وذلك طبقاً لأحكام كود الجراجات في الكود المصري لاشتراطات الأمان للمنشآت متعددة الأغراض.
ويمكن التصالح أيضا في مخالفات تغيير النشاط لجزء من البدروم عن النشاط المسموح به "جراج"، بشرط أن يكون النشاط للجزء المخالف بالبدروم بنفس النشاط الأصلي لقطعة الآرض، وكذا بشرط توفير أماكن انتظار للسيارات لكامل المبنى المخالف داخل حدود قطعة الأرض، وذلك طبقاً لأحكام كود الجراجات فى الكود المصري لاشتراطات الأمان للمنشآت متعددة الأغراض، وتقديم المالك تعهد بأنه المسؤول عن صرف البدروم دون مسؤولية على جهاز المدينة.
وقد سبق وأن أصدرت الإسكان كتابا للرد على استفسارات قانون التصالح في بعض مخالفات البناء، هل يجوز التصالح على مخالفات تغيير استخدام أماكن إيواء السيارات؟
يجوز التصالح على جميع مخالفات قانون البناء عدا الحالات الواردة بالمادة الأولي من قانون التصالح وطبقا لكافة الضوابط الواردة بالقانون.
كيف يتم التصالح على مخالفة زيادة مسطحات غرف السطح واستخدامها كوحدة سكنية؟
في حالة زيادة مسطح غرف السطح يتم التصالح على المساحة المضافة، جهاز المدينة أن نسبة البناء فى الروف أعلى العمارات السكنية تكون بنسبة 25 % فقط من أجمالي مساحة البناء للوحدة كاملة وليست من أجمالى مساحة قطعة الارض، ويجوز تقفيل جزء من باقى المساحة بأى أعمال فك وتركيب وبشروط تقفيل لمساحه معنية.
أما البدروم فأنه لا يجوز استعماله كسكن أو نشاط تجارى أو ادارى، وذلك بعد انتشار البناء المخالف فى الروف أو السكن فى البدروم وتحويله الى ما يسمى " الدوبلكس " فى البدروم أو بيعها كنشاط أدارى أو تجارى.
