أصدرت محكمة النقض – حكماَ في غاية الأهمية بالنسبة لملايين الملاك والمستأجرين، ينظم العلاقة بينهم وبين اتحاد الشاغلين ويتصدى لعمليات التعسف في استعمال الحق من قبل الاتحاد، قالت فيه: "اتحاد الشاغلين ليس من حقه ولا يملك استعمال حقوق الملاك والإيجار اختصاصه فقط بالمحافظة على الأجزاء المشتركة وصيانتها دون استغلالها".
صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 6531 لسنة 84 قضائية، برئاسة المستشار خالد يحيى دراز، وعضوية المستشارين عمرو محمد شوربجى، وأشرف عبد الحى القبانى، وعمرو ماهر مأمون، ومحمد على محمد.
الوقائع.. اتحاد الشاغلين يستغل غياب المالك ويقوم بإيجار السطح لشركة محمول
على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعنة أقامت على المطعون ضده بصفته دعوى قضائية بطلب الحكم بإلزامه بإزالة كافة المعدات والإشغالات التي تخصه من أعلى سطح العقار ملكها المبين بالأوراق مع إلزامه بالتعويض عن عدم الانتفاع والفوائد القانونية من تاريخ الإشغال، وحتى تمام التنفيذ.
وقالت بياناً لذلك إنها تمتلك البناء عين التداعي المكون من بدروم وأرضي وتسعة أدوار، بموجب عقد مشهر، وحكم تثبيت ملكية، وإذ علمت باستئجار المطعون ضده بصفته سطح البناء وإقامته محطات تقوية لشبكة المحمول الخاصة به مقابل إيجار سنوي يدفعه لآخرين ليسوا ملاك فأقامت الدعوى، حكمت المحكمة برفض الدعوى، ثم استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف ثم قضت بتأييد الحكم المستأنف، ثم طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض.
المحكمة ترفض دعوى المالك.. والأخير يطعن لإلغاء الحكم
مذكرة الطعن استندت على عدة أسباب لإلغاء الحكم، حيث ذكرت إن ما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، وبياناً لذلك تقول إن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه برفض دعواها على سند من أن المطعون ضده بصفته يستأجر سطح العقار بموجب عقد صدر له من مأمور اتحاد شاغلي العقار باعتباره المخول بأعمال الإدارة، وأن الطاعنة لم تنكر ذلك العقد، رغم أن سلطات مأمور اتحاد الشاغلين وفقاً للقانون رقم 119 لسنة 2008 تنحصر في صيانة العقار وتحسينه دون استغلاله وتأجير الأسطح والأفنية والمداخل التي هي من سلطات مالك العقار وحال أنها لا تستطيع إنكار عقد الإيجار باعتبار أنها لم تكن طرفاً فيه ويكفى تمسكها بعدم نفاذه في حقها باعتبارها مالكة العقار فيكون الحكم معيباً مما يستوجب نقضه .
محكمة النقض تحدد اختصاصات اتحاد الشاغلين
والمحكمة في حيثيات الحكم قالت إن هذا النعي في محله - ذلك أن الفصل الأول من الباب الرابع من القانون رقم 119 لسنة 2008 – المنطبق على واقعة الدعوى – الخاص بتنظيم اتحادات الشاغلين قد نص في المادة 75 منه على أن: " يتولى الاتحاد أو ذوو الشأن بحسب الأحوال الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعماري وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار ...، وذلك كله طبقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون"، وقد بينت المواد من 77 الى 88 من ذات القانون من يُعد عضواً بالاتحاد – الذين يكونون الجمعية العمومية له – بأنه كل من يشغل وحدة في العقار ولو لم يكن مالكاً لها طالما أنه يحوزها بموجب سند قانوني، وكذلك كل مالك في العقار ولو لم يكن من الشاغلين، كما بينت كيفية تشكيل مجلس إدارة الاتحاد واختيار رئيسه.
وبحسب "المحكمة": وقد نصت المادة 86 منه على أن: " يتولى مجلس إدارة الاتحاد تنفيذ قرارات الجمعية العمومية ويتولى رئيس المجلس ... إدارة وتصريف شئون الاتحاد وتمثيله أمام القضاء ... "، وقد نصت المادة 168 من اللائحة التنفيذية لهذا القانون الصادر بها قرار وزير الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية رقم 144 لسنة 2009 المعمول به اعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشره في 8 أبريل 2009 بالوقائع المصرية على أن: " مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التي تحقق أهداف الاتحاد ولها على الأخص ما يلى:
1-انتخاب وعزل رئيس الاتحاد.
2-الموافقة على الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة على سلامته وأجزائه المشتركة وملحقاته.
3-اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة على نظافة الأجزاء المشتركة للعقار (المدخل – السلالم – السطح وما إلى ذلك) ... ".
اتحاد الشاغلين لا يملك استعمال حقوق الملاك والإيجار اختصاصه
ووفقا لـ"المحكمة": فإن مفاد هذه النصوص مجتمعة يدل على أن إدارة الأجزاء المشتركة في العقارات المبنية التي لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات - وفق ما أوضحته المادة 72 من القانون المذكور – تختص بها الجمعية العمومية للاتحاد التي تصدر قراراتها في هذا الشأن بما يحقق أهداف الاتحاد ويتولى رئيس مجلس إدارة الاتحاد تنفيذها، وتنحصر هذه الإدارة في الأعمال المطلوبة للحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته وصيانتها والمحافظة على نظافتها، كل ذلك بما لا يخل بحقوق المالك على العقار، ومن ثم لا تنصرف أعمال الإدارة المذكورة إلى ما يجاوز ذلك من حقوق متفرعة عن الملكية ومنها حق الاستعمال والاستغلال وفقاً للمادة 802 من القانون المدني.
إذ كان ذلك وكان المقرر – وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة – أن الإيجار الصادر من شخص لا يملك الشيء المؤجر وليس له الحق في التعامل في منفعته وإن وقع صحيحاً بين طرفيه إلا أنه لا ينفذ في حق مالكه أو من له الحق في الانتفاع به إلا بإجازة هذا الأخير له فإن لم يجزه ظل المستأجر بالنسبة له غاصباً للعين المؤجرة، كما أن من المقرر أن إغفال الحكم بحث دفاع جوهري أبداه الخصم أو مجابهة هذا الدفاع بما لا يصلح رداً سائغاً يترتب عليه بطلان الحكم للقصور في أسبابه الواقعية.
المحافظة على الأجزاء المشتركة وصيانتها دون استغلالها
لما كان ذلك - وكان البين من الأوراق تمسك الطاعنة أمام محكمة الاستئناف بعدم نفاذ عقد الإيجار الصادر من رئيس اتحاد الشاغلين للمطعون ضده بصفته في حقها باعتبارها المالكة للعقار الكائن به عين التداعي بموجب الحكم رقم ... لسنة 105 ق القاهرة، وإذ لم يرد الحكم على هذا الدفاع رغم جوهريته وأقام قضاءه برفض دعواها على سند من أن عقد الإيجار المذكور صادر من رئيس الاتحاد في نطاق اختصاصه باعتبار الإيجار من أعمال الإدارة وأن الطاعنة لم تنكر هذا العقد، وهو ما لا يواجه دفاعها بمجاوزة رئيس اتحاد الشاغلين سلطاته وملكيتها لكامل العقار وما يعلوه من سطح بلوغاً إلى وجه الحق في دعواها، فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه.
