سوق العقارت.. حكم قضائى بفسخ عقد بيع والطرد والتعويض مذيل بالصيغة التنفيذية لعدم سداد قسطين من ثمن "الشقة".. المحكمة استندت على شرط الفسخ الصريح.. والحيثيات: إعادة وضع المتعاقدين إلى ما كانا عليه قبل التعاقد

أصدرت الدائرة "9" مدني كلى – بمحكمة جنوب الجيزة الابتدائية – حكماَ قضائياَ يهم ملايين المهتمين بسوق العقارات، بفسخ عقد بيع "شقة" مزيل بالصيغة التنفيذية مع الطرد والتسليم والتعويض لعدم سداد قسطين متتاليين من ثمن "الشقة" وفقا للشرط الفاسخ الصريح، وذلك على الرغم من أن المشترى سدد 95% من ثمن الشقة، استناداَ على الشرط الفاسخ الصريح بعقد الشقة، مما يستلزم إعادة وضع المتعاقدين إلى ما كانا عليه قبل التعاقد، ومن ثم يصبح التسليم اثراَ للقضاء بالفسخ والاخلاء والتعويض.

صدر الحكم في الدعوى المقيدة برقم 3497 لسنة 2020 مدنى كلى جنوب الجيزة، لصالح المحامى وليد سيد عاشور، برئاسة المستشار محمد صلاح الدين محمد، وعضوية المستشارين وائل عبد النعيم، ومحمد دويدار، وأمانة سر مدحت رضا.

الوقائع.. دعوى طرد وتعويض ضد المشترى لعدم سداد قسطين متتاليين من ثمن الشقة

تتحصل وقائع الدعوى التي أقامها المدعى حيث أعلنت للمدعى عليه بطلب الحكم بفسخ عقد البيع المؤرخ في 4 أبريل 2014 مع إخلاء المدعى عليه من العين محل التداعى وتسليمها للمدعى خالية من الشواغل والأشخاص مع تعويض المدعى عما فاته من كسب وما لحقه من خسارة من تاريخ تحيري العقد واستلام الشقة والانتفاع بها من الفترة من 4 أبريل 2014 حتى 1 أكتوبر 2020 مع إلزام المدعى عليه بالمصروفات.

وذلك على سند من القول أنه بموجب عقد البيع المؤرخ 4 أبريل 2014 باع المدعى إلى المدعى عليه "شقة" بمقابل 160 ألف جنية سدد منها المدعى 60 ألف جنيه والباقى على أقساط شهرية قيمة القسط 1000 جنيه من 1 يونيو 2014 حتى في 1 يناير 2023 حيث امتنع المدعى عليه عن سداد الأقساط من 1 أبريل 2020 وحتى 1 أكتوبر 2020 حيث قام المدعى بإنذار المدعى عليه بالسداد إلا أنه لم يحرك ساكنا حيث يتمسك بأعمال الشرط الصريح الفاسخ المنصوص عليه بالعقد المنصوص عليه بأنه في حالة تأخير الطرف الثاني عن سداد قسطين متتاليين لأى سبب في الموعد المحدد يعتبر هذا العقد مفسوخاَ من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو انذار أو اللجوء إلى القضاء، مما حدا بالمدعى الاعتصام بمنصة القضاء.    

المحكمة تؤكد أن العقد شريعة المتعاقدين

المحكمة في حيثيات الحكم قالت عن موضوع الدعوى – وطلب المدعى فسخ عقد البيع المؤرخ في 5 سبتمبر 2017 لتحقق الشرط الفاسخ الصريح، ولما كانت المادة 147/1 من القانون المدنى تنص على أن العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقرها القانون، ونصت المادة 158 من القانون المدنى على يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاَ من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه، وهذا الاتفاق لا يعفى من الإعذار، إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء عنه.

كما نصت المادة 418 من القانون المدنى على البيع عقد يلزم به البائع أن ينقل للمشترى ملكية شيء أو حقا مالياَ أخر في مقابل ثمن نقدى، حيث سبق لمحكمة النقض أن قضت بأن الشرط الفاسخ لا يعتبر صريحاَ في حكم المادة 158 من القانون المدنى إلا إذا كان يفيد انفساخ العقد من تلقاء نفسه دون حاجة لحكم قضائى عند الوفاء بالالتزام، طبقا للطعن رقم 2247 لسنة 66 قضائية. 

عن طلب الاخلاء 

وأما عن طلب إخلاء المدعى عليه من العين محل التداعي مع التسليم خالية من الشواغل والأشخاص، فإنه من المقرر قانوناَ وفقاَ لنص المادة 160 من القانون المدني أنه: "إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض"، وكان من المقرر في قضاء النقض إذا فسخ العقد سقط آثره بين المتعاقدين واعتبر كأن لم يكن وأعيد المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل إبرامه، طبقا للطعن رقم 131 لسنة 34 قضائية.

وبحسب "المحكمة" – وعليه يترتب على تقرير المحكمة انفساخ عقد البيع أن تعود العين المبيعة إلى المدعى التي سبق للمدعى استلامها موجب عقد البيع سند الدعوى البند السادس، وذلك كأثر من آثار انفساخ العقد، ومن ثم فالمحكمة تجيب المدعى إلى طلبه بإخلاء المدعى عليه من العين محل التداعى وتسليمه العين محل التداعى المبينة بصحيفة الدعوى وعقد البيع خالية من الأشخاص والشواغل.

وعن التعويض 

وأما عن طلب التعويض قالت "المحكمة" – نصت المادة 163 من القانون المدنى على كل خطأ سبب ضرراَ للغير يلزم من ارتكبه بالتعويض، ولما كانت المادة 223 من القانون المدنى تنص على يجوز للمتعاقدين أن يحددا مقدماَ قيمة التعويض بالنص عليها في العقد أو في اتفاق لاحق، ويراعى في هذه الحالة أحكام المواد من 215 إلى 220، والمقرر في قضاء محكمة النقض – أن الشرط الجزائى – باعتباره تعويضاَ اتفاقياَ هو التزام تابع لالتزام أصلى في العقد والقضاء بفسخه يرتب سقوط الالتزامات الأصلية فيسقط الالتزام التابع بسقوطها ويزول أثره ولا يصح الاستناد إلى المسئولية العقدية لفسخ العقد وبزواله.