تعتبر مسألة امتداد عقد الإيجار من الأمور التي ستظل تشغل بال الملايين بين المالك – المؤجر – والمستأجر في الوقت الذي لاتزال تتوالى ردود الأفعال حول مدى اقتراح قوانين لـ "تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر"، وكذا "قانون الإيجارات القديمة"، الأمر الذي يزيد معه الحالة ترقبا لما سوف يتم اقتراحه وإقراره من تشريعات جديدة خلال الفترة المقبلة، مع مراعاة أهمية وحساسية وخطورة المساس بهذا القانون، فضلاَ عن مراعاة التوازن بين مصلحة الطرفين المالك والمستأجر.
ومن المعروف أن المراقبين يصفون بشكل دائم مجرد مناقشة "قانون الايجار القديم" بمثابة الخوض في حقل ألغام، كونه يتناول شأن ملايين من الأسر المصرية، ولكن ترك الأمر على ما هو عليه يزيد من حدة تفاقم المشكلة، ومعاناة المستأجرين والملاك على السواء، فالكل يشكو ويتذمر، خاصة من العلاقة الإيجارية فضلا عن إشكالية امتداد عقد الإيجار إلى ورثة المستأجر.
امتداد عقد الايجار للأقارب و"للحفيد" في ضوء أحكام محكمة النقض
في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية في غاية تتعلق بحالات يمتد فيها عقد الإيجار ليس للحفيد فقط، بل للإخوة والاخوات وللأقارب حتى الدرجة الثالثة، ويصبح من امتد إليه عقد الايجار مستأجرا أصليا، وبالتالي يمتد لأولاده "الأحفاد" خلافا للاعتقاد السائد بأن عقد الإيجار لا يمتد إلا للأقارب من الدرجة الأولى فقط – بحسب الخبير القانوني والمحامي بالنقض يحيى جادب الرب.
في البداية - هناك سؤال متكرر يتم سؤاله هل يمتد عقد الايجار للأقارب من الأخوة والاخوات والاعمام والخالات؟، وهنا قد تكون الإجابة المتسرعة "لا"، وذلك لأن المحكمة الدستورية قضت بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 بشأن امتداد العقد وأصبح الامتداد للدرجة الأولى فقط من أقارب المستأجر، والواقع أن القضاء بعدم دستورية أحد النصوص لا يؤدى بمجرده إلى عدم دستورية مثيله، لذلك يجب التفرقة بين وفاة المستأجر الأصلي قبل 8 سبتمبر 1977 وبعد هذا التاريخ وبالنسبة للنشاط التجاري التفرقة بين وفاة المستأجر الأصلي قبل صدور القانون 6 لسنة 1997 وبعده – وفقا لـ"جاد الرب".
وهنا يجب التطرق إلى 3 حالات بشأن امتداد عقد الايجار للحفيد والأقارب
أولا: - حالات امتداد العقد للحفيد وللأقارب حتى الدرجة الثالثة.
ثانيا: - حالات امتداد العقد للحفيد في الأماكن المؤجرة لأغراض السكنى.
ثالثا: - امتداد العقد عقد الايجار "نشاط تجارى" للحفيد إذا توفى المستأجر الأصلي "الجد" قبل صدور القانون 6 لسنة 1997.
أولا - حالات امتداد العقد للأقارب حتى الدرجة الثالثة
إذا توفى المستأجر الأصلي قبل 8 سبتمبر 1977 تاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977 فإن الايجار يمتد للحفيد وللأقارب حتى الدرجة الثالثة، وذلك لأن واقعة الامتداد يحكمها نص الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 الذي يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده في حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة نسباً أو مصاهرة - ويصبح من امتد إليه عقد الايجار مستأجر أصلى - ولا يحول دون إعمال هذا النص قضاء المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 المماثل له، لأن القضاء بعدم دستورية أحد النصوص لا يؤدى بمجرده إلى عدم دستورية مثيله ذلك ان القانون 49 لسنة 1977 بدا العمل به من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية في 8 سبتمبر 1977 – الكلام لـ"جاد الرب".
رأى محكمة النقض في الأزمة
وفى هذا الشأن - قضت محكمة النقض في العديد من أحكامها الحديثة بقولها أن نص الفقرة الأولى من المادة 21 من القانون 52 لسنة 1969 المنطبق على واقعة النزاع - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - يقضى باستمرار عقد الإيجار وامتداده فى حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لصالح أقارب المستأجر حتى الدرجة الثالثة، ولا يحول دون إعمال هذا النص قضاء المحكمة الدستورية بعدم دستورية نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 المماثل له لأن القضاء بعدم دستورية أحد النصوص لا يؤدى بمجرده إلى عدم دستورية مثيله.
ثانيا: - حالات امتداد عقد الايجار لغرض السكنى للحفيد
في حالة وفاة من امتد إليه عقد الايجار من المستأجر الأصلي قبل 14 نوفمبر 2002 تاريخ نشر الحكم الصادر من المحكمة الدستورية في القضية رقم 70 لسنة 18 ق دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار، لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك وفيه يمتد عقد الايجار للحفيد
فاذا فرضنا أن: -
(أ) المستأجر الأصلي
و (ب) الابن الذي امتد اليه عقد الايجار
و(ج) هو الحفيد
فإذا توفى (أ) المستأجر أصلى قبل 14 نوفمبر 2002 وامتد العقد لنجله (ب) الذي توفى أيضا قبل نشر حكم المحكمة الدستورية في 14 نوفمبر 2002 فإن (ب) أصبح مستأجرا أصليا وبالتالي يمتد عقد الايجار لـ (ج) الحفيد لأنه بوفاة الاب (ب) قبل نشر حكم الدستورية أصبح (ب) مستأجر أصلى، وبالتالي يمتد لنجله (الحفيد).
رأى محكمة النقض في الأزمة
وفى هذا الشأن – سبق لمحكمة النقض أن تصدت لتلك الأزمة في الطعن المقيد برقم 11540 لسنة 79 القضائية بجلسة 19 يونيو 2019 حيث قالت في حيثيات الحكم أن البين من أوراق الدعوى أن المستأجر الأصلي لعين النزاع توفى فى عام 1985 واستمرت إقامة الطاعن مع والدته إقامة مستقرة حتى وفاتها مما مفاده أن والدة الطاعن وهى نجلة المستأجر الأصلي قد تحقق لها شروط الامتداد القانوني لعقد الإيجار بالإقامة المستقرة مع والدها حتى وفاته، فأصبحت فى حكم المستأجرة الأصلية يجوز امتداد العقد منها لولدها الطاعن باعتبار أنها قد تحقق لها سبب الامتداد القانوني قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا رقم 70 لسنة 18 ق دستورية بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في 14 نوفمبر 2002 دون أن يكون ذلك امتداداً ثانياً لعقد الإيجار ، إلا أن الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإنهاء عقد الإيجار على سند من عدم امتداد عقد الإيجار للطاعن باعتباره حفيداً للمستأجر الأصلي إعمالاً لقضاء المحكمة الدستورية سالف، ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون.
ثالثا: - امتداد عقد الايجار "نشاط تجارى" للحفيد إذا توفى المستأجر الأصلي "الجد قبل صدور القانون 6 لسنة 1997"
القاعدة أن وفاة الجد "المستأجر الأصلي" في تاريخ سابق على صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 وامتداد العقد إلى نجله - والد الحفيد - يترتب عليه أحقية الحفيد في امتداد العقد إليهم من والدهم حيث تنص الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 على أنه: " فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهى العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته فى ذات النشاط الذى كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكوراً وإناثاً من قصر وبلغ، ويستوى فى ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم ".
رأى محكمة النقض في الأزمة
ومن المقرر بقضاء النقض أن أحكام التشريعات لا تجرى إلا على ما يقع من تاريخ نفادها، وكان النص فى الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 6 لسنة 1997 على أن - لما كان ذلك وكانت وفاة جد الطاعنين "المستأجر الأصلي" في تاريخ سابق على من والدهم، مخالفة الحكم المطعون فيه ذلك وقضاؤه بإنهاء العلاقة الإيجارية وإلزام الطاعنين بتسليم العين استناداً إلى أن سبق امتداد العقد لمورثهم "والدهم" بوفاة والده "المستأجر الأصلى" في تاريخ سابق على العمل بالقانون المذكور ينفى أحقيتهم في امتداده إليهم مرة أخرى يكون خطأ فى تطبيق القانون.
