صدق الرئيس عبد الفتاح السيسى على القانون رقم 5 لسنة 2022، بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى وتم نشره بالجريدة الرسمية يوم 6 مارس، وطبقا للمادة الرابعة فإن وزير العدل يصدر اللائحة التنفيذية لهذا القانون خلال ثلاثين يوماً من اليوم التالي لتاريخ نشره بالجريدة الرسمية، أما المادة الخامسة فقد نصت على أن يُعمل بالقانون من اليوم التالي لمرور ستين يوماً على تاريخ نشره.
وتتضمن التعديلات التى جاءت بالقانون تيسيرات وتسهيلات لإجراءات تسجيل العقارات، والتى بدأت بتقليص مدة البت فى طلب التسجيل الى 37 يوم حد أقصى بعدما كانت تصل إلى سنتين، وتحديد مدة لفحص التظلم بسبعة أيام حال رفض طلب الشهر، كما تم تحديد مستندات محددة لكل حالة من حالات التسجيل سواء كانت لعقار بوضع يد أو بعقد ابتدائى او بملكية ومنعا للتحايل والتلاعب وتعطيل مصالح المواطنين تم تشديد عقوبة تقديم مستندات مزورة الى سنة حبس وغرامة 50 ألف جنيه.
وأجاز القانون طلب التسجيل الكترونيا، بالإضافة إلى التقديم ورقى، كما جاء فى المادة 21 والتى نصت على أن تقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها على النموذج الذي يصدر به قرار من وزير العدل، ويجب أن يكون موقعاً على هذه الطلبات من المتصرف أو المتصرف له في العقود والإشهادات أو ممن يكون المحرر لصالحه في غير ذلك من المحررات كأوراق الإجراءات وصحف الدعاوى والأحكام كما يمكن تقديم الطلب إلكترونياً على النحو الذي تبينه اللائحة التنفيذية.
وحدد القانون المستندات المطلوب إرفاقها بطلب الشهر، كالتالى:
أولاً: البيانات الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته، ويستثنى من ذلك الصادر بشأنهم الأحكام النهائية المطلوب شهرها.
ثانياً: خريطة رسمية رقمية مبين بها بيانات وإحداثيات العقار أو الوحدة محل التسجيل أو أي مستند رسمي آخر يحمل ذات البيانات.
ثالثاً: السند القانوني لطلب التسجيل.
رابعاً: إقرار من صاحب الشأن بالحقوق المقررة على العقار محل التسجيل -إن وجدت-
وذلك كله على النحو الذي تبينه اللائحة التنفيذية
ولن يقيد أى طلب للتسجيل بالشهر العقارى، غير مستوفى المستندات المطلوبة، حيث نصت المادة 22 مكررا على أنه لن يقيد طلب الشهر ما لم يكن مستوفياً للبيانات والمستندات الواردة بالمادة 22 من هذا القانون، ومرفقاً به مشروع المحرر المراد شهره وتحدد اللائحة التنفيذية إجراءات ومواعيد استيفاء الطلب.
ومن المزايا المقدمة فى هذا القانون، تحديد حدود زمنية للبت فى طلب التسجيل، حيث تقوم المأمورية بالتحقق من توافر شروط الملكية بـ 30 يوما حد أقصى من تاريخ تقديم الطلب للبت فى الطلب بالقبول أو الرفض، وإذا كان الطلب مقبولا ومستوفى المستندات وليست عليه أية مشاكل أو اعتراضات، و يتم تسليم عقد التسجيل خلال 30 يوم حد اقصى، أما إذا كان عليه اعتراضات يتم بحث التظلم خلال 7 أيام أخرى لتكون أقصى مدة لاستلام وثيقة التسجيل 37 يوم، والاعتراض وتحديد رسم محدد قدره 500 جنيه لفحص الطلب.
حيث نصت المادة 23 مكررا على إذا كان موضوع طلب الشهر إحدى الوقائع المشار إليها فى المادة 10 مكرراً، أو كان أصل الملكية أو الحق العيني محل طلب الشهر لا يستند إلى أحد المحررات المنصوص عليها في المادة السابقة، وطلب صاحب الشأن إسناده إلى إحدى هذه الوقائع، فعلى المأمورية تحقيق مدى توافر شروط هذه الوقائع وفقاً لأحكام القانون ثم تحيل الطلب إلى مكتب الشهر مشفوعاً برأيها فى خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم الطلب.
وتتولى لجنة ثلاثية تشكل بمكتب الشهر برئاسة أمين المكتب وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين أو الأعضاء القانونيين -بحسب الأحوال- النظر فى الطلب والاعتراضات المقدمة بشأنه، وتصدر قرارها مسبباً بقبول الطلب أو رفضه خلال سبعة أيام من تاريخ تسليم الأوراق إليها.
وتبين اللائحة التنفيذية الإجراءات التي تتبع فى تحقيق تلك الوقائع والمستندات الواجب تقديمها وطرق النشر والإعلان وكيفية الاعتراض أمام اللجنة.
ويستحق على الطلب رسم محدد لا يزيد على خمسمائة جنيه، فضلاً عن مصروفات النشر والانتقال، وتبين اللائحة التنفيذية فئات هذا الرسم.
ولا تسري أحكام الفقرات السابقة على العقارات المنصوص عليها فى المادة 970 من القانون المدنى ولا الأراضي الفضاء، كما لا تخل أحكام هذه المادة بحق ذوي الشأن فى الالتجاء إلى القضاء للمنازعة فى موضوع الحق.
وسمحت المادة "10" مكرر لمن يحوز عقد عرفى ابتدائى لعقار، أن يقوم بتسجيل ملكية العقار الذى يملك له هذا العقد بشرط ان تكون الحيازة هادئة مستقرة بحسن نية لمدة 5 سنين مؤيدة بإيصال كهرباء أو غاز مع العقد الابتدائي.
وبالنسبة لوضع اليد، سمح القانون بتسجيل حالات وضع اليد بشرط ان تكون حيازة هادئة مستقرة لمدة 15 سنة.
ونصت المادة "10" مكرر على : يجوز أن تشهر الوقائع التي من شأنها إنشاء أو نقل أو تغيير أو زوال أو تقرير حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية بطريق التسجيل، ويعد من هذه الوقائع فى تطبيق أحكام هذه المادة الحيازة المكسبة للملكية وفقاً لأحكام المادة 968 أو المادة 969 من القانون المدني أو الحيازة المصحوبة بسند، ولو كان عرفياً، لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل، ويترتب على عدم التسجيل عدم الاحتجاج بالحقوق المشار إليها قبل الغير من حاز منقولاً أو عقاراً دون أن يكون مالكاً له، أو حاز حقاً عينياً على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصاً به، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة".
وقصرت المادة (28) من القانون مرحلتي الشهر من مقبول للشهر وصالح للشهر إلي مرحلة واحدة وهي الصلاحية للشهر، حيث كان الوضع القائم قبل التعديل يقضى بأن يقدم المواطن طلب التسجيل العقار فيمر بمرحلتين الاولى وهى مرحلة القبول، حيث يتم فحص طلب التسجيل ويحصل على مقبول ثم يقدمه المواطن مرة أخرى ليتم مراجعته ويحصل على صالح للشهر، وبعد ذلك يتم توثيق المحرر ووفقا للمادة 28 بعد تعديلها تم إلغاء مرحلة المقبول والاقتصار فقط على مرحلة واحدة وهى مراجعة الطلب للحصول على صالح الشهر ليتم بعد لك التوثيق.
ونصت المادة 28 على: بعد انتهاء المأمورية من مراجعة المحرر والتأشير عليه بصلاحيته للشهر يتم توثيق المحرر أو التصديق عليه إن كان عرفياً -على حسب الأحوال- وتخصص دفاتر بكل مأمورية لتوثيق المحررات التي تم التأشير على مشروعاتها بصلاحيتها للشهر أو التصديق على توقيعات ذوي الشأن فيها إذا كانت عرفية -على حسب الأحوال- ثم ترفعه إلى المكتب التابعة له فى اليوم التالي على الأكثر لتوثيق المحرر أو التصديق عليه لاستكمال إجراءات الشهر فى خلال سبعة أيام على الأكثر من تاريخ وروده إلى المكتب.
وعالجت المادة 33 من القانون حالة تقديم أكثر من طلب بشأن تسجيل عقار واحد وذلك بعدم جواز السير في إجراءات بحث أي طلب لاحق إلا بعد الفصل في الطلب الذي يسبقه، حيث نصت المادة 33 على أنه إذا قدم للمأمورية أكثر من طلب فى شأن عقار واحد يجب أن تبحث هذه الطلبات وفقاً لأسبقية تدوينها فى دفتر قيد الطلبات، ولا يجوز السير فى إجراءات بحث أي طلب لاحق إلا بعد الفصل فى ا لطلب الذي يسبقه
ونظمت المادة 35، التظلم عندما يتم رفض طلب الشهر ووضعت حد أقصى للكفالة التى سيتم ايداعها مع الطلب بحيث لا يتزيد عن ألف جنيه ويستردها فى حالة ثبت صحة طلبه مع وضع حدود زمنية واضحة للتقدم للحصول على رقم وقتي أو رفع الأمر لقاضي الأمور الوقتية أو إصدار القاضي لقرار مسبب بإبقاء الرقم الوقتي أو إلغائه.
ونصت المادة 35 على: لمن أشر على طلبه باستيفاء بيان لا يرى وجهاً له أو رفض طلبه أن يتقدم بالمحرر نفسه أو بالمحرر مصحوباً بالقائمة -على حسب الأحوال- وذلك فى خلال عشرة أيام من وقت إبلاغه بقرار الاستيفاء أو الرفض ويطلب من أمين المكتب إعطاء هذا المحرر أو القائمة رقماً وقتياً بعد أداء الرسم وتوثيق المحرر أو التصديق على التوقيعات فيه إن كان من المحررات العرفية وبعد إيداع كفالة قدرها نصف فى المائة من قيمة الالتزام الذي يتضمنه المحرر على ألا يزيد مقدار هذه الكفالة على ألف جنيه تسترد فى حالة الإبقاء على الرقم الوقتي، ويجب أن تبين فى الطلب الأسباب التي يستند إليها الطالب.
وفي هذه الحالة يجب على أمين المكتب إعطاء المحرر أو القائمة رقماً وتقياً فى دفتر الشهر المشار إليه فى المادة 31 من هذا القانون ودفاتر الفهارس وأن يرفع الأمر فوراً إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الابتدائية التي يقع المكتب فى دائرتها.
ويصدر القاضي بعد سماع إيضاحات صاحب الشأن ومكتب الشهر العقاري قراراً مسبباً خلال سبعة أيام من رفع الأمر إليه بإبقاء الرقم الوقتي بصفة دائمة أو بإلغائه تبعاً لتحقق أو تخلف الشروط التي يتطلب القانون توافرها لشهر المحرر، أوالقائمة ويكون القرار الصادر فى هذا الشأن نهائياً.
كيف بسط القانون الإجراءات لشهر حق الارث؟
وقلصت المادتان 48 و49 من القانون المستندات المطلوبة لشهر حق الإرث، حيث نصت المادة 48 على أن يقدم الطلب الخاص بشهر حق الإرث للمأمورية التي يقع العقار فى دائرة اختصاصها، ويجب أن يكون موقعاً من الوارث طالب الشهر أو من يقوم مقامه أو من ذي الشأن وأن يشتمل على بيانات المورث والورثة، وكذلك البيانات والمستندات المنصوص عليها بالمادة 22 ثانياً وثالثاً ورابعاً
واوجبت المادة 49 أن يرفق بالطلب الأوراق الآتية:
1-الإشهاد الشرعي أو الحكم أو غير ذلك من المستندات المثبتة لحق الإرث.
2-سند ملكية المورث على أن يراعى في شأنها حكم المادة 23، فإذا تعذر تقديمها تتبع الأحكام الواردة في المادة 23 مكرراً.
وشدد القانون العقاب على تقديم مستندات مزورة
حتى يكون ردع لأى شخص يقدم محرر عرفى مزور، حيث نصت المادة " 36" مكررا : مع عدم الإخلال بأي عقوبة أشد، يعاقب كل من قدم محرراً عرفياً مزوراً بقصد شهر محرر أو واقعة طبقاً لأحكام هذا القانون بالحبس الذي لا تقل مدته عن سنة وبغرامة لا تجاوز خمسين ألف جنيه، وعلى رئيس المأمورية أو أمين المكتب -بحسب الأحوال- ضبط المحرر المزور وتحرير مذكرة بالواقعة وإحالتها للنيابة العامة المختصة.
