وأوضح أن حجم الاستثمارات التى تعمل بها «تكوين» يصل لـ5 ملايين جنيه، وترصد حوالى 50 مليون جنيه لإنشاء مشروع عقارى ضخم خلال العام الحالى، ليكون أحدث مشروعات تكوين، على مساحة 4000 متر، ليخدم شريحة معينة من محدوى الدخل.
توجه الحكومة لإنشاء إسكان متوسط غير سليم، لأنها لا تحل مشكلة الإسكان، فهناك نسبة كبيرة من الشباب لا تستطيع شراء هذه الوحدات، خاصة أنها طرحت الوحدات بأسعار مغالى فيها وتقارب القطاع الخاص، إضافة إلى أن الحكومة لا تمتلك الإدارة الناجحة أو الحرفية.
وأكد أن التمويل العقارى فى مصر «فاشل» ولا يوجد تمويل عقارى بمفهومه الصحيح، فالفائدة مرتفعة للغاية، إضافة إلى أن التمويل يجب أن يكون للوحدة وليس الأفراد، فالضامن هو الوحدة، ولذلك فمن العجب إصرار شركات التمويل العقارى على الأفراد.
ما عدد المشروعات التى تسوقها شركة «تكوين»؟
- «تكوين» تسوق أكثر من 30 مشروعًا فى أكتوبر، والتجمع الخامس، والساحل الشمالى، والعين السحنة، ومدينة نصر، والمقطم، والهرم، وفيصل.
ما حجم الاستثمارات التى تعمل بها الشركة؟
- يصل حجم الاستثمارات إلى حوالى 5 ملايين جنيه، والشركة ترصد حوالى 50 مليون جنيه لإنشاء مشروع على مساحة 4000 متر لإنشاء 500 وحدة سكنية، وسيتم طرحه فى السوق خلال العام الحالى، وسوف يخدم شريحة معينة من محدودى الدخل نظرًا لأن هذه النوعية من الوحدات غير موجودة فى السوق المصرية.
هل ترى أن توجه الحكومة لإنشاء إسكان لمتوسطى الدخل خطوة جيدة؟
- توجه الحكومة لإنشاء إسكان متوسط غير سليم، لأنها لا تحل مشكلة الإسكان، لأن هناك نسبة كبيرة من الشباب لا تستطيع شراء هذه الوحدات، خاصة أنها طرحت الوحدات بأسعار مغالى فيها، وتقارب القطاع الخاص، إضافة إلى أن الحكومة لا تمتلك الإدارة الناجحة أو الحرفية، وكان من الأفضل أن تبتعد عن هذه المشروعات، وأن تقوم بطرح الأراضى على الشركات بأسعار رمزية لتنفيذ هذه المشروعات، مع وضع شروط وقيود تلزم بها هذه الشركات بعدم رفع الأسعار، بحيث تكون تابعة للحكومة، ويقوم بتنفيذها صغار المقاولين، وبهذا من الممكن أن تحل مشكلة الإسكان لأن مصر تحتاج سنويًا ما لايقل عن 700 ألف وحدة سكنية.
.jpg "محمد الشافعى فى حواره والزميلة أسماء أمين -اليوم السابع -5 -2015")
محمد الشافعى فى حواره والزميلة أسماء أمين
ولماذا من وجهة نظرك الحكومة لا تنشئ وحدات لمحدودى الدخل؟
- لأنها لا تمتلك الموارد الكافية لإنشاء هذه النوعية من الوحدات، على الرغم من أنها تمنح مساحات كبيرة من الأراضى قد تصل لـ500 ألف فدان أحيانًا لشركات أجنبية وعربية كبيرة بأسعار تصل لـ2000 جنيه المتر، وهذه الشركات تقوم ببيع المتر بعد البناء بـ 5 آلاف جنيه، فى حين أنه إذا قامت الحكومة بمنح هذه الأراضى للشركات الصغيرة، وتقسيمها عليها لإنشاء وحدات لمحدودى الدخل، سيساعد ذلك فى حل أزمة الإسكان لهذه النوعية، إضافة إلى أنه سيتم استيعاب عدد كبير من الأيدى العاملة، مما يساهم فى القضاء على البطالة.
صيانة المبانى ثقافة غير موجودة فى مصر، فما الأسباب؟
- صيانة المبانى تعد من المشاكل الكبيرة، وهى بالفعل غير متعارف عليها فى مصر إلا لدى عدد محدود من الشركات هى التى تقوم بتطبيقها، وهذا يرجع إلى عدم وجود عقد بيع موحد تلتزم به الشركات العقارية، وهذا بعكس كل دول العالم، فكل شركة تضع الشروط والبنود التى تريدها، ولذلك يجب على وزارة الإسكان أن تصدر عقدًا موحدًا تلتزم به كل الشركات العقارية العاملة فى السوق، مما يحافظ على حقوق العميل والمطورين العقاريين فى وقت واحد، فتوجد عشوائية رهيبة فى القطاع العقارى.
وهل شركتك تقوم بعمل صيانة للمبانى؟
- بالفعل الشركة تطبق نظام صيانة المبانى منذ عام 2011، بحيث يتم تحصيل 5% من قيمة العقد بحد أدنى 10 آلاف جنيه، ويتم إيداعها على شكل وديعة فى البنك لصيانة العقار، ويتولى مسؤولو اتحاد العقار القيام بهذة المهمة وما يتطلبه العقار من صيانة دورية.
ولماذا أيضًا ثقافة التأمين على المشروعات العقارية غير موجودة فى مصر؟
- شركات التأمين تهمل القطاع العقارى فى مصر، على الرغم من أننا من الدول القليلة التى لا توجد بها كوارث طبيعية، وإذا اتجهت شركات التأمين للقطاع العقارى سيحقق لها مكاسب، بالإضافة إلى أنه سيرحم الحكومة من تعويضات كبيرة تتحملها الدولة فى انهيار العقارات، خاصة أنه يوجد شركات تأمين حكومية قوية.
ارتفاع أسعار مواد البناء وتأثيره على أسعار العقارات؟
- مواد البناء أسعارها ارتفعت نتيجة ارتفاع سعر الدولار، وهذا ساهم فى ارتفاع أسعار العقارات بنسبة تتراوح بين 15% و20%، ومن المتوقع استمرار ارتفاع الأسعار نتيجة عدم وجود جهة رقابية على الشركات العقارية وأرباحها، وتوجد شركات «توحشت»، وهذا يرجع لعدم وجود عقد بيع موحد، وأسعار العقارات تتعرض للارتفاع مرتين فى السنة بدون أسباب، فى شهر يناير، وفى يونيو بنسبة تصل من 3% إلى 5%.
أين دور وزارة الإسكان فى هذه الارتفاعات غير المبررة؟
- وزراة الإسكان لا تراقب هذه الشركات، وإذا قامت الوزراة بمراقبة الشركات العقارية سيتم السيطرة على الأسعار، ومن الأهمية أن يتم عمل خريطة عقارية لمصر مثل باقى الدول، بحيث يتم تحديد الأسعار فى كل منطقة بدلًا من تركه لأهواء الشركات.
هل ترى أن التمويل العقارى يقوم بدوره المطلوب؟
- التمويل العقارى فى مصر «فاشل»، ولا يوجد تمويل عقارى بمفهومه الصحيح، فالفائدة مرتفعة للغاية، إضافة إلى أن التمويل يجب أن يكون للوحدة وليس الأفراد، فالضامن هى الوحدة، ولذلك فمن العجب إصرار شركات التمويل العقارى على الأفراد.
نظام المزايدات أثبت فشله لأنه يساهم فى المضاربة على الأسعار وهذا يؤدى إلى ارتفاع الأسعار؟
- يجب على الحكومة الابتعاد عن المزايدات، وأن تقوم بطرح الأراضى على مجموعة شركات، وتقوم بتقسيمها إلى فئات بناء على حجمها وقدرتها المالية وخبرتها، مع فترة سماح تصل لسنة، بحيث يتم توزيع عادل للأراضى على كل الشركات العقارية كبيرة وصغيرة، فيوجد عدم عدالة بين الشركات، والذى يقوم بالبناء عدد شركات قد يصل إلى أصابع اليد الواحدة، على الرغم من أن هذه الشركات تتعثر وتقوم بعرض المشروعات التى تمتلكها على الشركات الصغيرة لتبيع لها هذه المشروعات، ففى هذه الحالة الشركات الصغيرة تقوم بدور الوسيط أو السمسار.
