قال محمد خطاب، مدير عام التسويق والمبيعات بمجموعة جراند للاستثمار العقارى، «فى حواره لـ«ملحق عقارات اليوم السابع»: إن الشركة تقوم حاليا بإنشاء مشروع «كريك» بارك فى منطقة التوسعات الشمالية بـ6 أكتوبر وهو مشروع سكنى متكامل الخدمات على مساحة 36 فدان ويضم 1000 وحدة سكنية بمساحات تتراوح بين 80 مترا و260 مترا وتصل استثماراته إلى 600 مليون جنيه ويتم إنشاؤه على مرحلتين وقد بدأ بالفعل تسليم المرحلة الأولى بينما سيتم تسليم المرحلة الثانية فى نهاية 2016 وتشمل 400 وحدة سكنية.
كما انتهت الشركة من أعمال الإنشاءات بمشروع «جراند بلازا» فى منطقة المهندسين بالجيزة وهو عبارة عن أبراج إسكان فاخر بخدمة فندقية وبه مركز تجارى وإدارى وتبلغ استثماراته 350 مليون جنيه وسوف يتم التسليم نهاية العام 2015.
وماذا عن الأسعار وأهم التسهيلات التى تقدمها الشركة لعملائها؟
- تم بيع 100% من المرحلة الأولى وجارٍ تسويق المرحلة الثانية وتتراوح معدلات الأسعار بين 4000 جنيه و4600 جنيه للمتر ويتم تحديد السعر وفقاً لموقع الوحدة من المشروع ومدى قربها أو بعدها عن مناطق الخدمات التى تضم مركزا تجارياً وناديا اجتماعيا ومنطقة ملاعب ولاند سكيب ومسجدا ودار حضانة أما التسهيلات فتصل إلى 4 سنوات للمرحلة الثانية بالإضافة إلى 30% دفعة مقدمة.
وماذا عن البيع بنظام التمويل العقارى؟
- تم تسويق المرحلة الأولى دون الحاجة إلى استخدام نظام التمويل العقارى كما أن التمويل العقارى قد يناسب حالات معينة ولا يتناسب مع أخرى فالنسبة للوحدات تحت الإنشاء تقوم الشركات بالبيع بالتقسيط على عدة سنوات حتى يتم تسليم الوحدة بينما بالنسبة للوحدات الجاهزة قد تكون أسعارها مرتفعة للعميل لأنه فى هذه الحالة يجب أن يدفع 50% من ثمن الوحدة والباقى على أقساط لا تتجاوز عامين وبالتالى من الأفضل فى هذه الحالة استخدام التمويل العقارى.
ما أسباب عزوف المواطنين عن شراء وحدات بالتمويل العقارى؟
- السبب الرئيسى ارتفاع سعر الفائدة على قروض التمويل العقارى حيث تصل إلى فائدة متراكمة 11% وهى تمثل ضعف ثمن الوحدة ولذلك لا يتم الإقبال على شراء وحدات بهذا النظام.
ما تأثير مبادرة البنك المركزى بضخ 10 مليارات جنيه بفائدة متناقصة 7% بنظام التمويل العقارى لمحدودى الدخل على السوق العقارى خلال الفترة المقبلة؟
- إذا تم التنسيق بين البنوك وشركات التمويل العقارى سوف تساهم هذه المبادرة فى حل أزمة نسبة الفائدة وتؤدى إلى تنشيط السوق.
بم تفسر ارتفاع الأسعار؟
- القطاع العقارى يواجه ارتفاعا جنونيا فى الأسعار خاصة فى منطقة القاهرة الجديدة، ويعد ارتفاعا غير مبرر، وهذا جاء نتيجة الإقبال الكبير على العقارات بهدف الاستثمار وليس السكن.
مما أدى إلى عزوف بعض العملاء عن الشراء فى منطقة القاهرة الجديدة والتوجه لأماكن أخرى مثل الشروق وهليوبوليس الجديدة.
رؤيتك للسوق العقارى خلال الفترة المقبلة؟
- من المتوقع أن يشهد تحسناً كبيراً ولكن هناك حاجة قوية وملحة بين التوازن بين الوحدات الفاخرة والمتوسطة، ومن الأهمية توفير وحدات لمحدودى الدخل، ومن سيقوم بتنفيذ هذه النوعية من الإسكان سيحقق أرباحا كبيرة نظرا لزيادة الطلب عليها.
هل تواجه شركتك مشاكل فى الحصول على أراضٍ؟
- الدولة توفر الأراضى عن طريق نظام المزايدة بالمظاريف المغلقة مما يؤدى إلى ارتفاع أسعارها بسبب المضاربة على الأسعار، وهذا يؤدى إلى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية، فدور الدولة هى العمل على ترفيق الأراضى والبعد عن المزيدات التى تسبب فى ارتفاع الأسعار بشكل مبالغ فيه.
هل نجحت الدولة فى تجربتها لإنشاء وحدات لمتوسطى الدخل؟
- الدولة ليس من دورها تصنيع أو إنشاء وحدات لمتوسطى الدخل، ويجب عليها الاهتمام بمحدوى الدخل وعليها أن توفر لهم المسكن الملائم لظروفهم خاصة أن الأسعار فى الإسكان المتوسط تقارب بل وترتفع عن أسعار الشركات العقارية الخاصة.
والدولة لم تنجح عند منافستها للقطاع الخاص، نتيجة عدم توافر الإدارة الموجودة فى القطاع الخاص، فالدولة دخلت منافسة ليست فى صالحها.
ما توقعاتك لشكل خريطة الإسكان خلال المرحلة المقبلة؟
- قبل الثورة كانت الشركات تستهدف إنشاء الوحدات الفاخرة لأنها تضمن تسويقها بكل سهولة ولكن بعد الثورة تغيرت اتجاهات الشركات وفقا لاحتياجات السوق وحجم الطلب الحقيقى ونوعيته وأعطت اهتماما كبيرا للوحدات المتوسطة والصغيرة التى تمثل شريحة كبيرة من المجتمع.
ما مؤشرات حركة البيع والشراء خلال الفترة المقبلة؟
- سيشهد السوق العقارى رواجا كبيرا فى العقار السكنى المتوسط وكذلك المساحات الصغيرة مع تراجع محدود للإسكان السياحى والفاخر.
ما دور المعارض العقارية فى تسويق المشروعات؟
- تعتبر المعارض أحد القنوات التسويقية الناجحة فى تسويق المنتجات العقارية كما أنها تتيح فرصة كبيرة للتواصل بين العملاء والشركات والتعرف على احتياجاتهم وكذلك المعرض يقدم عروضا مختلفة من قبل الشركات المشاركة وبالتالى يستطيع العميل المقارنة بين العروض واختيار أفضلها ثم اتخاذ قرار الشراء وبالنسبة للشركات تتعرف على منتجات بعضها البعض ومعرفة أهم ما يميز كل شركة عن غيرها.
وماذا عن الاستثمار فى العقار الإدارى والتجارى؟
- ستشهد الفترة المقبلة افتتاح عدد كبير من المولات التجارية والإدارية وقد لاقت المولات التجارية رواجا كبيرا خلال الفترة الماضية لأنها أصبحت متنزه الأسرة المصرية وكذلك مكانا للتسوق وقضاء وقت لطيف.
ما أهم المشاكل التى تواجهها الشركات العقارية خلال الفترة الحالية؟
- أهم المشاكل هى عدم التزام هيئة المجتمعات العمرانية بالجدول الزمنى لتوصيل المرافق للمشروعات، بحيث أنه يتأخر فى توصيل المرافق، بحيث يتم توصيل جزء دون الجزء الآخر وهو ما يؤدى إلى صعوبات فى التسويق فكيف يشترى العميل وحدة بدون مرافق.
وهذه المشكلة تواجه المشروعات العقارية فى المدن الجديدة.
على الجانب الآخر تواجه الشركات العقارية الملتزمة مشاكل بسبب بعض الشركات غير الجادة، نتيجة عدم تنظيم وتفعيل القوانين التى تنظم العلاقة بين الشركة والعميل، ولا يوجد قانون يواجه الشركات غير الملتزمة، ويوقفها عن الإعلان عن مشروعات وهمية.
