موضوع الامتداد القانونى لعقد الإيجار الخاضع فى أحكامه للقانون 49 سنة 1977 لازال يؤرق الملايين من الأسر المصرية حيث يفرض معه العديد من الإشكاليات والأسئلة المتمثلة فى هل يعتبر ابن المستأجر الأصلى - أو الممتد له عقد الإيجار - ممتداً له عقد الإيجار بعد وفاه المستأجر الأصلى أم يعتبر مستأجراً أصلياً بموجب نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 الفقرة الثالثة منها؟.
فقد قضت المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 الفقرة الثالثة: "وفى جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد أيجار لمن لهم حق فى الاستمرار فى شغل العين ويلتزم هؤلاء الشاغلون بطريق التضامن بكافة أحكام العقد "، وذلك فى الوقت الذى سبق للمحكمة الدستورية العليا – فى غضون 3 نوفمبر 2002 - بموجب الطعن رقم 70 لسنة 18 قضائية دستورية، وهو طعناً على نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 فقد انتهت المحكمة الدستورية فى قضائها إلى عدم دستورية الفقرة الثالثة فقط من هذه المادة.
الامتداد القانونى لعقد الإيجار واختلاف طبيعته
فى التقرير التالى، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية فى غاية الأهمية تهم ملايين الأسر بشأن الامتداد القانونى لعقد الإيجار واختلاف طبيعته هل يعتبر ابن المستأجر الأصلى - أو الممتد له عقد الإيجار - ممتداً له عقد الإيجار بعد وفاه المستأجر الأصلى أم يعتبر مستأجراً أصلياً بموجب نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 الفقرة الثالثة منها، وأحكام النقض فى هذا الشأن، وكيفية تصدى القانون لمثل هذه الإشكاليات – بحسب الخبير القانونى والمحامى محمد الصادق.
من لهم حق الامتداد لعقد الإيجار؟
فى البداية - يلاحظ أن الحكم سالف الذكر بهذا المعنى قد أقر الامتداد القانونى لمن لهم حق الامتداد القانونى بعد وفاة أو ترك المستأجر الأصلى للعين، ولكنها أوردت حكما جديدا وهو أن المستأجر الأصلى لا يلتزم بتحرير عقد أيجار لمن لهم حق الامتداد بنفس شروط عقد إيجار سلفهم وكان هذا الامتداد يتم مباشرة بعد وفاة المستأجر الأصلى أو تركه للعين ويعتبر من امتد له عقد الإيجار- بعد استيفاء شروط امتداد عقد الإيجار- مستأجرا اصليا، فيمتد عقد الإيجار إلى من يليه بعد ذلك جيل وراء جيل، مما يعتبر معه عقد الإيجار عقدا أبديا وهو ما يخالف طبيعته المؤقتة فجاء حكم المحكمة الدستورية بأن جعل العقد بعد وفاة المستأجر الأصلى أو تركه للعين ممتدا وليس محرراً من جديد مع المؤجر – وفقا لـ"الصادق".
عقد الإيجار يمتد لمن له الحق فيه لمرة واحدة فقط بعد وفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين
وهذا المعنى له آثر على طبيعة العلاقة الإيجارية الجديدة بعد الحكم بعدم الدستورية وهى أن العقد يمتد لمن له الحق فيه لمرة واحدة فقط على اعتبار أنه لم يصبح - فى هذه الحالة - مستأجر أصلياً وراعى الحكم أيضا مسألة فى غاية الخطورة ألا وهى أن آثر أعمال الحكم يفرق كثيراً لو كان هذا الحكم سيعمل به بأثر رجعى، ففى هذه الحالة تنهار كيانات أسرية عريضة فى المجتمع وحفاظاً على هذا الاستقرار المجتمعى فقد أورد الحكم أمرا بأعمال أثره فى اليوم التالى لتاريخ نشره أى فى يوم 15 نوفمبر 2002، وذلك يفيد أن الأوضاع السابقة تظل على حالها، وذلك لأنها مستمدة من الواقع القانوني، ولأنها تمت فى ظل القانون، فيظل من امتد له عقد الإيجار - قبل الحكم - مستأجراً اصلياً ويمتد عقد إيجاره إلى من له الحق فيه بعد وفاته أو تركه العين – الكلام لـ"الصادق".
ولكن بعد يوم 15 نوفمبر 2002 إذا توفى المستأجر الأصلى يمتد عقد الإيجار إلى من له الحق فيه ويكون العقد فى هذه الحالة منتهيا بوفاة المستأجر الأصلي، ويكون من له حق الامتداد القانونى ممتداً له العقد وليس مستأجراً ولا يلزم المؤجر بتحرير عقد إيجار له ولا يمتد العقد بعد وفاته أو تركه العين.
مثال:
وبإنزال القواعد السابقة على موضوع الدعوى التى أقامها مالك فى مواجهة ابن المستأجر الأصلى المتوفى فى 15 سبتمبر 2002 والتى يطلب فيها إخلائه من عين التداعى على زعم أنه مغتصبها وليس له حق فيها، فإنه يحق لهذا الابن أن يدعى فرعيا فى هذه الدعوى، بأن يطلب من المحكمة الحكم له بإلزام المالك بتحرير عقد إيجار له بنفس شروط عقد إيجار المستأجر الأصلى ليس مجرد يحق له الامتداد القانوني، ولكن يحق له الحكم بإلزام المالك بتحرير عقد إيجار له بنفس شروط عقد إيجار المستأجر الأصلى متى اثبت أمام المحكمة انه يحق له الامتداد القانونى لعقد الإيجار طبقاً للشروط الواردة بنصوص القانون وهى الإقامة الهادئة والمستقرة مده عام سابق على الوفاة أو الترك .
الأساس القانونى لحق ورثة المتاجر الأصلى فى البقاء فى العين المؤجرة
الامتداد القانونى لورثة المستأجر حــق ورثة المستـأجر فى الامتـداد القانونـى لعقد الإيجار الأساس القانوني لحق ورثة المتاجر الأصلي في البقاء في العين المؤجرة لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر المادة 601 فقرة 1 من القانون المدنى
ولا ينتهى الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر، حيث أن المادة 601 فقرة 1 من القانون المدنى ينص على أن: "عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدنى لا ينقضى بموت أحد عاقدية المؤجر أو المستأجر ومقتض ذلك أن عقد الإيجار يظل نافذا بين الورثة سواء ورثة المؤجر أو ورثة المستأجر إلى أن تنقضي المدة المحددة له قانونا"، وبالتالي تنتقل التزامات العقد إلى الورثة الشرعيين فيلزم ورثة المؤجر بتمكين المستأجر أو ورثته من الانتفاع بالعين كالتزام أساس وجوهري، وفى المقابل يلتزم المستأجر أو ورثته بأداء القيمة الإيجارية .
مفهوم امتداد عقد الإيجار فى ظل قواعد القانون المدنى
مفهوم الامتداد فى ظل قواعد القانون المدني لا يعنى وكما كان الوضع فى قوانين الإيجارات الاستثنائية امتداد تلقائي دون حد أقصى للمدة، بل امتداد العقد حتى ينتهي بانتهاء المدة المقررة له .
التعاقد لأسباب شخصية - التعاقد لاعتبارات خاصة
أثر ذلك على الامتداد القانوني لعقد الإيجار: "إذا لم يعقد الإيجارية إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلب إنهاء العقد".
المادة 602 من القانون المدنى
لما كان الأصل فى عقد الإيجار أنه من العقود المالية والتي لا تبرم عادة لاعتبارات خاصة "حرفة المستأجر – شخصيته"، فإن عقد الإيجار لا ينتهى قانونا بموت أحد المتعاقدين بل يظل نافذا مولدا لإثارة إلى أن تنقضي مدته .
العقود المحررة لأسباب خاصة - العقود المحررة بسبب حرفة المستأجر
إذا كان الإيجار معقوداً بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات خاصة فإن الإيجار وأن كان لا ينتهي بقوة القانون فأنه يجب أن يطلب إنهاؤه، "إذا لم يعقد الإيجار إلا بسب حرقة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ثم مات جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلبوا إنهاء العقد ".
المادة 602 من القانون المدنى
إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبارات شخصية في المستأجر ، كما لو أجرت العين لتكون مكتب محام أو عيادة طبيب، وكما فى عقد الزراعة فيجوز لورثة المستأجر أن يطلب إنهاء العقد - من المذكرة الإيضاحية للقانون -.
خلاصة القول: إن "الإيجار لا ينتهى بموت المستأجر وأن الحقوق الناشئة عن العقد والالتزامات المترتبة عليه تنتقل إلى ورثته وأن كان يحق لهم طلب إنهائه إذ كان لم يعقد إلا بسبب حرفة مورثهم أو لاعتبارات أخرى متعلقة بشخصه، لذا يكون في استمرار الإيجار رغم عدم توافر القدرة لدى ورثته على استعمال الشيء المؤجرة فيما أجر لتحقيقه من أعراض إعنات لهم رأى المشرع إعفائهم منه كما يحق للمؤجر طلب الإنهاء إذا كانت الاعتبارات الشخصية فى المستأجر هى التى دفعت المؤجر إلى التعاقد معه بحيث لا يصلح ورثته للحلول محله في تحقيق الغرض من الإيجار".
