تكتظ المحاكم بآلاف القضايا المتعلقة بالإخلاء – عدم امتداد عقد الإيجار - السكنى و الغير سكنى، وبالأخص حينما يصبح المستأجر ميسور الحال، ويقوم ببناء منزل ثم يتمسك بعدم إخلائه الشقة، على الرغم من احتياج المالك أو المؤجر لهذه الشقة لتزويج ابنه فيها مثلاَ، ما يضطر معه المالك إلى إقامة دعوى إخلاء لامتلاك المالك عقارا.
وفى الحقيقة ليس من حق المستأجر إذا أقام مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق للاستئجار، ولم يختر بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم للمالك، أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه، فلا ينتج تركه الشقة لابنه أثرا في امتداد العقد إلى الابن.
مدى جواز امتداد عقد الإيجار للمستأجر الذي يمتلك عقار
في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية، تهم ملايين الملاك والمستأجرين حول مدى جواز امتداد عقد الإيجار للمستأجر الذي يمتلك عقارا في تاريخ لاحق للاستئجار، ورأى محكمة النقض في تلك الأزمة، والمخرج القانوني المتعلق بها، وشروط عدم امتداد عقد الإيجار في هذه الحالة – بحسب الخبير القانونى والمحامى أحمد الأسيوطى.
فى البداية - النص في الفقرة الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه: "...وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه"، يدل على أن التزام المستأجر الذي استحدثه هذا النص هو التزام تخييري بين محلين أحدهما إخلاء العين المؤجرة له، والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذي أقامه بحيث يكون له الحق في اختيار أحد هذين المحلين – وفقا لـ"الأسيوطى".
المشرع وضع المستأجر بين خيارين الإخلاء أو توفير مسكن للمؤجر فى العقار
فإذا ما أقام مبنى بهذا الوصف مكتملا ولم يستعمل هذا الحق أو أسقطه على أية صورة تدل على انعدام رغبته في توفير مكان ملائم في المبنى الجديد ليشغله المالك بنفسه أو بأحد أقاربه المذكورين أنحل التزامه التخييري إلى التزام بسيط يستوجب إخلاء العين المؤجرة، مما لازمه انفساخ عقد إيجارها بقوة القانون منذ الوقت الذي وقعت فيه المخالفة دون أن يبدي المستأجر تلك الرغبة للمالك فإذا ما عن له أن يترك العين المؤجرة لأحد المستفيدين من أقاربه المقيمين معه فيها فإن هذا الترك لا ينتج أثرا في امتداد عقد الإيجار الأصلي إليه بعد زواله – الكلام لـ"الأسيوطى".
ضمن الشروط امتلاك المستأجر مبنى مملوكاَ له يتكون من أكثر من 3 وحدات
فلما كانت المادة رقم 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر قد نصت على أنه: "إذا قام المستأجر مبنى مملوكاَ له يتكون من أكثر من 3 وحدات في تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التي يستأجرها منه".
رأى محكمة النقض في الأزمة
والمستقر قانوناَ وفقا لما استقر عليه قضاء النقض أنه: "إقامة المستأجر وحدات سكنية – كمبرر للخلاء كيفيته مادة 22/2 من القانون 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن، وذلك طبقا للطعن رقم 326 لسنة 71، ما يدل على أن التزام المستأجر الذى استحدثه هذا النص هو التزام تخييري بين محلين أحدهما إخلاء العين المؤجرة له والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذى أقامه بحيث يكون له الحق في اختيار أحد هذين المحلين، فإذا أقام مبنى بهذا الوصف مكتملاَ ولم يستعمل هذا الحق أو أسقطه على أية صورة تدل على انعدام رغبته في توفير مكان ملائم في المبنى الجديد ليشغله المالك بنفسه أو بأحد أقاربه المذكورين أنحل التزامه التخييري إلى التزام بسيط يستوجب إخلاء العين المؤجرة، مما لازمه انفساخ عقد إيجارها بقوة القانون منذ الوقت الذى وقعت فيه المخالفة دون أن يبدى المستأجر تلك الرغبة للمالك، فإذا ما عن له أن يترك العين المؤجرة لأحد المستفيدين من أقاربه المقيمين معه فيها فإن هذا الترك لا ينتج أثراَ في امتداد عقد الايجار الأصلي بعد زواله، وذلك طبقا للطعن رقم 318 لسنة 65 – بجلسة 15 مارس 2001.
4 شروط حددها المشرع للإخلاء
والمقرر وفقاَ لأراء الفقه أنه: "يشترط للإفادة من نص المادة 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أربعة شروط هي: "1-أن يقيم المستأجر مبنى مملوكاَ له يتكون من أكثر من 3 وحدات، 2-أن تكون إقامة المبنى لاحقة للتأجير، 3-أن يكون المكان المؤجر لأغراض السكنى، 4-أن يكون المبنى المنشأ في ذات البلد".
ولما كان ما تقدم وكان الثابت للمحكمة من مطالعتها لأوراق الدعوى ومستنداتها أن المدعى بالدعوى الماثلة، قد قام بتوجيه إنذار رسمي على يد محضر وأعلن قانوناَ للمدعى عليه بالدعوى الماثلة، وذلك لتخيير المدعى عليه بين الاحتفاظ بمسكنه الذى يستأجره وفى هذه الحالة توفير المكان الملائم للمدعى بالعقار ملك المدعى عليه، إلا أن المدعى عليه لم يحرك ساكناَ وهو الأمر الذى يدل بذاته على انحلال الالتزام التخييرى للمدعى عليه بالدعوى الماثلة والذى استحدثه نص المادة رقم 22/2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 سالفة البيان بين محلين احدهما هو إخلاء العين المؤجرة له والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين وهو المدعى بالدعوى الماثلة أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذى أقامه المدعى عليه بحيث يكون للمدعى عليه الحق في اختيار أحد هذين المحلين، وقد ثبت امتلاكه للعقار المشار إليه.
