أصدرت الدائرة المدنية "و"، بمحكمة النقض حكماَ في غاية الأهمية، لتنظيم العلاقة بين البائع والمشترى في سوق الأراضي المشتراه من الدولة: " استعمال المشتري الأرض المباعة له في غير الغرض المخصصة له المبين بعقد البيع يكون أثره حق البائع فسخ العقد، وطلب التعويض، علة ذلك تعلقه بالنظام العام طبقا للمادة 1، 2 لقرار رئيس الجمهورية رقم 548 لسنة 2020".
صدر الحكم في الطعنان المقيدان في جدول المحكمة برقمي 7080/ 5683 لسنة 88 قضائية، برئاسة المستشار رفعت فهمي العزب، وعضوية المستشارين طلبة مهني محمد، والسيد الطنطاوى، وأيمن سعد الدين، وعادل عبد الحميد، وبحضور رئيس النيابة خالد رشوان، وأمانة سر أحمد عبد المنجى.
فسخ عقد البيع حال استعمال المشتري الأرض المباعة له في غير الغرض المخصصة
الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه – وسائر الأوراق وبالقدر اللازم الفصل في الطعن ـــــــ تتحصل في أن مورثة الطاعنين في الطعن الأول رقم 5683 لسنة 88 ق مورثة المطعون ضدهم في الطعن الثاني رقم 7080 لسنة 88 ق، أقامت الدعوى رقم "...." لسنة 2005 مدني كفر الشيخ الابتدائية " مأمورية دسوق الكلية " بعد إحالتها إليها من محكمة القضاء الإداري على المطعون ضدهم في الطعن الأول " الطاعنين وأخرين في الطعن الثاني " بطلب ختامي هو الحكم بإلزامهم بأن يؤدوا إليها تعويضاً مقداره 15000000 وخمسة عشر مليون جينه، والفرائد القانونية.
وقالت بياناً لها، إنه بموجب أحكام القرار الجمهوري رقم 549 لسنة 1976 بالترخيص للمحافظين في بيع أملاك الدولة الخاصة باع المطعون ضده الرابع بصفته في الطعن الارض المبينة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى لإقامة مصنع مكرونة عليها، فبادر إلى سداد الثمن وأقام عليها المباني اللازمة لهذا الغرض واتفق معها ــــــــ وأخرين ــــــــ على تكوين شركة الانشاء المصنع المذكور ، وبسبب خلافات بين الشركاء تم قسمة العقار بما عليه من مبانى اختصت فيها بحصة مقدارها الربع من هذا العقار أقامت عليها مصنعاً للحلوى ، إلا أن محافظ كفر الشيخ أصدر قرراَ بفسخ عقد البيع وأزال المباني مستنداً في ذلك إلى إخلال المشتري بشروط عقد البيع المبرم بينهما لاستعماله الارض في غير الغرض المخصصة له، وأنشأ عليها مصنعاً للحلوى، ولإصابتها بأضرار مادية وأدبية بسبب فسخ العقد وإزالة مباني المصنع وإتلاف معداته وتوقف نشاطهاً التجاري فقد أقامت الدعوى .
ندبت المحكمة خبيراً - وبعد أن قدم تقديره قضت بإلزام المطعون ضدهما الرابع والخامس في الطعن الأول ـــــــــ الطاعنين في الطعن الثاني ـــــــ بالتعويض الذى قدرته واستأنف الطاعنون في الطعن الأول هذا الحكم بالاستئناف، واستأنفه المطعون ضدهما الرابع والخامس في الطعن الأول، وبعد أن ضمت المحكمة الاستئناف الثاني إلى الاستئناف الأول حكمت في الاستئناف الأول بإلزام المطعون ضدهما الرابع والخامس في الطعن الأول بأن يؤديا للطاعنين فيه مبلغ 5938802 جنيه، تعويضاً الاضرار المادية والأدبية التي أصابتهم، وفى الاستئناف الثاني برفضه.
طعن المحكوم لهم ـــــــ الطاعنون في الطعن الأول ـــــ في هذا الحكم بطريق النقض بالطعن رقم 5683 لسنة 88 وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفضه، كما طعن فيه المحكوم عليهما ــــــ الطاعنان في الطعن الثاني ـــــــ بالطعن رقم 7080 لسنة 88 ق، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقضه، وإذ عرض الطعنان على هذه المحكمة في غرفة مشورة أمرت بضم الطعن الثاني للطعن الأول للارتباط وليصدر فيها حكم واحد وحددت جلسة لنظرها فيها التزمت النيابة رأيها.
أولا : الطعن رقم 7080 لسنة 88 ق
حيث إن الطعن استوف أو ضاعه الشكلية، وحيث أن مما ينعاه الطاعنان بصفتيها في هذا الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، والخطأ في تطبيقه ذلك أنهما تمسكا بانتفاء الخطأ الموجب لمسئوليتها عن تعويض الضرر، لأن فسخ عقد البيع وإزالة المباني أقيمت على الأرض محل هذا العقد تم وفقا لأحكام القرار الجمهوري رقم 549 لسنة 1976 لإخلال المشترى ــــ بشروط العقد الذي ألزمه باستخدام الأرض في الغرض المخصصة له، وهو ما تأيد بالحكم النهائي والذي صار باتاً بالقرار الصادر من محكمة النقض في الطعن رقم "....." لسنة 72 ق وأقر مشروعيته حكم المحكمة الإدارية العليا في الطعنين رقمي .....، ...... لسنة 41 ق عليا، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وألزمهما بالتعويض فغنه يكون معيبا ً بما يستوجب نقضه .
محكمة النقض، قالت في حيثيات الحكم، إن النعي سديد، ذلك يبأن المقرر في قضاء هذه المحكمة، أن القواعد القانونية التي تعتبر من النظام العام هي قواعد يقصد بها تحقيق مصلحة عامة سياسية أو اجتماعية أو اقتصادية تتعلق نظام المجتمع الأعلى وتعلو على مصلحة الافراد، فيجب على جميع الافراد مراعاة هذه المصلحة وتحقيقات ولا يجوز لهم أن يناهضوها باتفاقات فيها بينهم حتى لو حققت هذه الاتفاقات لهم مصالح فردية باعتبار أن المصلحة الفردية لا مقوم أمام المصلحة العامة وسواء ورد في القانون نص يجرمها أولم يرد ، وأنه ولئن كان مفاد نص المادة 802 من القانون المدني ان المالك الشيء حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه، إلا أنه لما كان النص في المادة 806 من ذات القانون على أنه :
"وعلى لمالك أن يراعي في استعمال حقه ما تقضى به القوانين والمراسيم واللوائح المتعلقة العامة أو بالمصلحة الخاصة .....، يدل وعلى ما أفصح عنه المشرع في الاعمال التحضيرية للقانون المدني على ان الملكية ليست حقاً مطلقاً لا أجل له، بل هي وظيفة اجتماعية يطلب إلى المالك القيام بها ويحميه القانون مادام يعمل في الحدود المرسومة لمباشرة هذه الوظيفة أما وإذ اخرج على هذه الحدود فلا يعتبره القانون مستحقا لحمايته، ويترتب على ذلك أنه حيث يتعارض حقه الملكية مع مصلحة عامة فالمصلحة العامة هي التي تقدم.
والحيثيات تؤكد: يحق له طلب التعويض
لما كان ذلك وكان النص في المادة الأولى من قرار رئيس الجمهورية رقم 549 لسنة 1976 بالترخيص للمحافظين في بيع أملاك الدولة الخاصة لبعض الجهات على أنه " يرخص للمحافظين كل في دائرة اختصاصه في أن يبيعوا العقارات المملوكة للحكومة ملكية خاصة الواقعة داخل نطاق المدن والقرى، ويجب أن يكون البيع إلى إحدى الجهات الاتية وبالشروط المبينة قرين كل منها:
- طالبوا الشراء من أصحاب المشروعات الصناعية ..... ( ٣ ) ...... ( ٤ ) .... " وفى المادة الثانية منه على أنه: " يجب أن تتضمن عقود البيع النص على ضرورة التزام المشتري باستخدام الأرض المباعة في الغرض المشتراه من أجله، وأنه في حالة مخالفة هذا الشرط يكون من حقه الجهة البائعة فسخ العقد مع التعويض أن كان له مقتض " يسدل على أن المشرع لاعتبارات تتعلق بالصالح العام ألزم المشتري استعمال الأرض في الغرض المخصصة له والمبين بعقد البيع، فوضع بذلك قيداً على حقه المشترى في استعمال هذه الأرض واستغلالها لا يجوز له مخالفته لاعتبارات اقتصادية واجتماعية حرصا على تحقيقها، ومنح البائع الحق في فسخ العقد في حالة مخالفة هذا الغض والتعويض إن كان لذلك مقتض، بما مفاده أن هذا الامر يتعلق بالنظام العام ويجب على المشتري وخلفه العام والخامس الالتزام به ولا يجوز الاتفاق على مخالفة حتى ولو كان التملك منه يحق لهم مصلحة فردية .
وكان الأصل - وعلى ما جري به قضاء محكمة النقض - حسبما تقضى به المادة 4 من القانون المدني أن: " من استعمل حقه استعمالاً مشروعاً لا يكون مسئولاً عما ينشأ عن ذلك معه ضرر "، باعتبار أن مناط المسئولية عن تعويض الضرر هو وقوع الخطأ وأنه لا خطأ في استعمال صاحب الحق لحقه في جلب المنفعة المشروعة التي يتيحها له هذا الحق وكان خروج هذا الاستعمال عن دائرة المشروعية إنما هو استثناء من ذلك الأصل، وكان النص في المادة 160 من القانون المدني على أنه وإذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كان عليها قبل العقد: " مفاده أنه يترتب على الفسخ اخلال العقد بأثر رجعى من نشوئه ويعتبر كأن لم يكن ويعاد كل شيء إلى ما كان عليه من قبل لا بالنسبة لطرفية فحسب بل بالنسبة الغير .
لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن الطاعن الأول بصفته " محافظ كفر الشيخ " قام بفسخ عقد البيع الذى أبرمه مع "...." وأزال المباني التي أقيمت على الأرض كأثر من أثار فسخ العقد بسبب مخالفة المشتري لشروط عقد البيع باستعماله الأرض غير الغرض المخصصة والمبين بالعقد مستنداً ذلك لأحكام المادة الثانية من القرار الجمهوري رقم 549 لسنة 1976 ــــــ على نحو ما سلف بيانه وهو ما أيده الحكم النهائي بفسخ عقد البيع بما ينعى عن الطاعنين الخطأ الموجب لمسئوليتها عن تعويض الضرر الناشئ عن فسخ العقد وإزالة المباني، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وألزمهما بالتعويض عن الضرر فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يعيبه ويوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن .
تم أضافة تعليقك سوف يظهر بعد المراجعة